Startlån og budrunden: slik bruker du forhåndstilsagnet
Startlån søkes hos kommunen, som lånte pengene av Husbanken, og passer for deg som ikke får nok lån i vanlig bank. Et forhåndstilsagn forteller hvor mye kommunen kan låne deg, og det kan brukes sammen med banklån når budet holder seg innenfor rammen. Du er likevel bundet av et akseptert bud selv om kommunen ikke utbetaler. Derfor bør du avklare ramme, boligens pris og utbetalingstidspunkt før du byr.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik fungerer startlån
Startlån er ikke et lån fra Husbanken direkte til deg. Husbanken gir lån til kommuner, og kommunen låner pengene videre til enkeltpersoner. Forskriften om lån fra Husbanken sier at kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner (§ 5-2).
Du må ha evne til å betjene lånet over tid og ha nok igjen til livsopphold. Lånet kan brukes til å kjøpe bolig, utbedre eller tilpasse en bolig og bygge ny bolig. Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenlignet med prisnivået på stedet (§ 5-3).
Kommunen kan gi startlånet som fullfinansiering, eller som topplån oppå et grunnlån fra en bank. Kommunen skal vurdere om samfinansiering er mulig. Mange kjøpere ender derfor opp med to lån: ett i banken og ett fra kommunen.
Hva et forhåndstilsagn er, og hva det ikke er
Før du går på visning kan du spørre kommunen om et forhåndstilsagn. Det er en avklaring av hvor stort startlån du kan regne med. Forskriften beskriver at lånet tildeles etter en behovsprøving, der kommunen blant annet ser på om du forventes å ha langvarige problemer med å finansiere en eid bolig, og om du har spart så mye som inntekten din tillater (§ 5-4). Barnefamilier og andre med særlige sosiale eller helsemessige behov kan få lån selv om vilkårene ikke er helt oppfylt.
Forhåndstilsagnet er ikke et bud og ikke en handel. Det sier heller ikke noe om den bestemte boligen du ender opp med. Kommunen vurderer fortsatt om den konkrete boligen er nøktern og rimelig før lånet utbetales. Forskriften sier at Husbanken gir lån ved å gi bindende lånetilsagn og at lånet utbetales etter søknad (§ 7-6). Hvordan din kommune formulerer tilsagnet, og hvor lenge det gjelder, står i selve brevet. Les det nøye.
Slik bruker du tilsagnet i budrunden
Et bud er bindende når selgeren har akseptert det. Det finnes ingen angrerett ved boligkjøp. Derfor må tallene stemme før du byr.
Slik går du frem:
- Få forhåndstilsagnet fra kommunen og et finansieringsbevis fra banken på grunnlånet.
- Legg sammen de to lånene og egenkapitalen, og trekk fra dokumentavgiften og andre kostnader. Avgiften er 2,5 prosent av kjøpesummen ved tinglysing av skjøtet.
- Spør kommunen hvor lang tid det tar fra du ber om utbetaling til pengene er hos oppgjørsmegleren. Overtakelsen er ofte noen uker etter budet.
- Sjekk at boligen du vil by på, ligger innenfor det kommunen kan tenke seg å godkjenne som nøktern og rimelig.
- Gi megleren navnet på kontaktpersonene i både banken og kommunen.
Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har megleren ikke gjort det, skal selgeren få skriftlig beskjed om grunnen og om mulige konsekvenser før handelen sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd). Et bud med forbehold om finansiering er lovlig, men selgeren kan da velge et annet bud uten slike forbehold. Derfor er det lurt å få alt avklart på forhånd.
Fatuma byr innenfor rammen
Fatuma Warsame er 38 og alene med to barn. Hun har 150 000 kroner i egenkapital. Banken har gitt henne et finansieringsbevis på 2 400 000 kroner, og kommunen har gitt forhåndstilsagn om et startlån på 600 000 kroner som topplån. Til sammen kan hun finansiere 3 000 000 kroner, pluss egenkapitalen.
Hun finner en treroms leilighet til 3 000 000 kroner. Dokumentavgiften blir 2,5 prosent av 3 000 000, altså 75 000 kroner. Egenkapitalen dekker avgiften og resten av omkostningene. Før hun byr, ringer hun saksbehandleren i kommunen og spør om leiligheten er innenfor det kommunen anser som rimelig, og hvor raskt pengene kan utbetales. Hun skriver ned svaret og legger det ved budet som opplysning til megleren.
Fatuma vinner budrunden med 3 000 000 kroner. Hadde hun budt 3 250 000 kroner, ville hun ha trengt 256 250 kroner mer, 250 000 i kjøpesum og 6 250 i dokumentavgift, og ingen av lånene dekket det. Hun hadde likevel vært bundet av budet etter at selgeren sa ja.
Hva skjer hvis kommunen ikke utbetaler
Mangler det penger fordi kommunen sier nei, eller fordi boligen ikke godkjennes, er det som hovedregel din risiko og ikke selgerens. Selgeren kan etter avhendingslova kreve at du oppfyller avtalen, kreve erstatning for tap på grunn av forsinket betaling og under visse vilkår heve kjøpet, blant annet når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller du ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist (§ 5-2 til § 5-4).
Derfor lønner det seg å snakke med kommunen tidlig. Har du fått avslag før, kan det hjelpe å lese om hvem som får avslag på startlån. Du kan også bruke et forbehold om finansiering, men husk at det gjør budet svakere i konkurranse med bud uten forbehold.
Kort oppsummert
- Startlån søkes hos kommunen, og det passer for deg som ikke får nok lån i vanlig bank.
- Et forhåndstilsagn er en avklaring av hvor mye du kan få, ikke en garanti for en bestemt bolig.
- Spør kommunen om ramme, godkjenning av boligen og utbetalingstidspunkt før du byr.
- Et akseptert bud binder deg uavhengig av om kommunen utbetaler, så startlån i budrunden bør være avklart på forhånd.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.