Står jeg ansvarlig for leien etter at jeg har overført kontrakten?

Hvem har ansvar for leie etter overføring av kontrakten?

Når en leiekontrakt overføres, trer en ny person inn i leieforholdet og overtar rettighetene og pliktene dine. Ansvaret for leien flytter seg ved et bestemt tidspunkt, og det tidspunktet avgjør hvem som skal betale hva.

Tidspunktet står i husleieloven § 8-5. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, gjelder den fra det øyeblikket meldingen om godkjenning kommer fram til den nye leieren. Er det oppgitt et senere tidspunkt i søknaden, er det dette som gjelder. Kan overføringen gjennomføres uten godkjenning, regnes tidspunktet fra meldingen om leierskiftet kommer fram til utleieren.

For krav som forfaller etter dette tidspunktet, hefter bare den nye leieren. Utleieren kan derfor ikke sende regningen til deg for leien som forfaller i månedene etterpå.

Hva med leie som forfalt før overføringen?

Fritaket gjelder bare krav som forfaller etter tidspunktet. Leie som forfalt før, er fortsatt et krav mot deg. Er leien avtalt betalt forskuddsvis hver måned, forfaller den ofte den første i måneden. Overføres kontrakten midt i en måned, er det forfallsdagen som avgjør hvem som skylder leien for den måneden, og ikke hvem som bor i boligen.

Det er derfor lurt å avtale skriftlig med den nye leieren hvordan dere deler overgangsmåneden. Et slikt oppgjør er en sak mellom dere to, og dere kan ordne det som dere vil.

Utleieren kan også be om mer. Krever overføringen godkjenning, kan utleieren stille som vilkår at den nye leieren personlig tar ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra overføringstidspunktet. Kravets størrelse skal da oppgis. Loven sier ikke at du blir kvitt gamle krav fordi den nye leieren påtar seg dem. Skal du være sikker på at saken er avsluttet for din del, bør du få utleieren til å bekrefte skriftlig at beløpet er overtatt eller gjort opp.

Slipper den nye leieren unna med gammelt mislighold?

Etter § 8-5 tredje ledd gir det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter, ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Utleieren kan altså ikke heve avtalen med Rasmus eller kreve erstatning av ham for noe Pernille gjorde før overføringen.

Etter at søknaden om godkjenning har kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av mislighold som skjedde før dette tidspunktet bare skje hvis godkjenning av overføringen kunne vært nektet.

Dette beskytter den nye leieren. For deg som overfører, har loven ingen egen regel som frigjør deg fra krav som oppsto i din leietid, så sant de ikke er omfattet av avtalen med utleieren. Har du påført boligen en skade, er det fortsatt deg utleieren kan kreve erstatning av.

Hva om utleieren ikke har godkjent overføringen?

Hovedregelen i husleieloven § 8-1 er at leieren ikke kan overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre uten utleierens samtykke, med mindre avtalen eller en lovbestemmelse sier noe annet. For bolig finnes det ikke noen lovfestet regel om at utleieren bare kan nekte med saklig grunn. Den regelen gjelder for leie av lokale.

Har du flyttet ut og latt en venn betale, uten at utleieren har sagt ja, kan du ikke regne med at ansvaret ditt er flyttet. Tidspunktet i § 8-5 forutsetter at overføringen har fått virkning overfor utleieren. Står du fortsatt som leietaker, er det deg utleieren kan kreve leien av.

Depositum og andre ting som ikke står i § 8-5

Paragrafen sier ingenting om depositum. Depositumskontoen står i den gamle leierens navn, og ingen av partene kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5). Hvordan depositumet skal håndteres ved leierskiftet, må derfor avtales med utleieren og banken. Les mer om kontoen i spørsmålet om depositumskonto.

Det samme gjelder avtaler om at den nye leieren skal overta inventar eller betale deg for ting du etterlater. Slike avtaler binder bare dere to.

Kort oppsummert

• Du har ikke lenger ansvar for leie som forfaller etter at overføringen har fått virkning overfor utleieren. Da hefter bare den nye leieren.
• Leie som forfalt før dette tidspunktet, er fortsatt ditt ansvar.
• Utleieren kan kreve at den nye leieren tar over krav fra de siste seks månedene, og kan stille det som vilkår for godkjenning.
• Gammelt mislighold gir ikke utleieren rett til å gå mot den nye leieren. Din egen ansvarsfrihet for gamle krav er ikke regulert i loven.
• Uten utleierens godkjenning kan du ikke regne med at ansvar for leien etter overføring av kontrakten er flyttet bort fra deg.