Hva må stå i en hevingserklæring fra utleier?
En hevingserklæring fra utleier må være skriftlig og må oppgi grunnen til at leieavtalen heves. Det følger av husleieloven § 9-9 annet ledd. Erklæringen kan også pålegge leieren å flytte og levere boligen tilbake straks. Utover dette setter loven ikke detaljerte krav til innholdet, men jo tydeligere den er, desto lettere er den å forsvare.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av en hevingserklæring
Kravene står i husleieloven § 9-9 annet ledd. En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. I erklæringen skal grunnen til å heve oppgis. Erklæringen kan dessuten pålegge leieren å flytte straks og levere husrommet tilbake.
Det er altså to minstekrav: skriftlighet og grunn. Pålegget om å flytte er noe erklæringen kan inneholde, ikke noe den må inneholde for å være gyldig. Men uten et slikt pålegg er det uklart for leieren hva som forventes, og utleier har dårligere grunnlag for å kreve at boligen er tom.
Loven sier ikke hvordan erklæringen skal sendes, og den sier ikke at den må være undertegnet. I praksis bør utleier sende den slik at han kan vise at leieren har mottatt den.
Grunnen må oppgis
Det kravet som oftest svikter er at grunnen oppgis. «Heving på grunn av mislighold» er for vagt. Grunnen må kunne knyttes til en av hevingsgrunnene i § 9-9 første ledd: manglende betaling, forsømt vedlikehold eller alvorlig sjenanse etter advarsel, ulovlig overlatelse til andre, bruk til annet formål enn avtalt, eller annet mislighold som gjør det nødvendig å avslutte.
En god begrunnelse sier hva som har skjedd, når, og hvilken bestemmelse eller avtalepunkt det bryter. Ved manglende betaling skriver du hvilke måneder og hvilke beløp som mangler. Ved bråk eller ulovlig fremleie skriver du hvilke hendelser som ligger til grunn, og når du ga skriftlig advarsel.
Advarselen er en del av grunnlaget i flere av hevingsgrunnene. Skriv derfor dato og hovedpunkt fra advarselen inn i erklæringen, slik at det går fram at leieren har fått sjansen til å rette seg.
Hva erklæringen i tillegg bør inneholde
Utover lovens krav er det en rekke opplysninger som gjør erklæringen klar og som hjelper hvis saken senere havner hos Husleietvistutvalget, namsmannen eller retten:
- navn og adresse på utleier og leier, og hvilken bolig og leieavtale det gjelder
- dato for erklæringen
- en tydelig setning om at leieavtalen heves
- grunnen, med datoer og beløp
- pålegg om å flytte og levere nøkler, med en dato eller «straks»
- opplysning om hva utleier krever dekket, for eksempel skyldig leie og tapt leie
Etter § 9-9 tredje ledd er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter § 5-8. Det kan være lurt å varsle om dette i erklæringen, selv om beløpet ikke kan fastsettes ennå.
Erklæringen trenger ikke inneholde opplysninger om protest og tvangsfravikelse. Disse kravene gjelder oppsigelse etter § 9-7, ikke heving etter § 9-9. En utleier som både hever og sier opp, må derfor sørge for at oppsigelsen oppfyller § 9-7.
Hva erklæringen ikke gir deg
En hevingserklæring avslutter leieavtalen, men den gjør ikke at utleier kan flytte leieren ut selv. Bytter han lås, setter ut tingene eller stenger strømmen, er det selvtekt og ikke lov. Flytter ikke leieren frivillig, må utleier begjære tvangsfravikelse hos namsmannen.
Etter § 9-11 kan utleier, når det er grunnlag for å begjære fravikelse, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet. En begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt. Leieren kan reservere seg mot at varsel sendes, og utleier skal sende leieren en kopi senest samtidig.
Kjell hever overfor Amira
Amira leier en leilighet i Fredrikstad av Kjell for 11 200 kroner i måneden. Hun har ikke betalt leie for oktober og november, til sammen 22 400 kroner, selv om Kjell har sendt to påminnelser.
Kjell skriver en hevingserklæring 18. november. Der står at han hever leieavtalen for leiligheten i Storgata 12, at grunnen er at Amira ikke har betalt leie for oktober og november, 22 400 kroner til sammen, og at hun er blitt påminnet 5. og 12. november. Han skriver at hun må flytte ut og levere nøklene innen 25. november. Han skriver også at han vil kreve dekket skyldig leie og tap av leie fram til leiligheten er leid ut igjen.
Kjell sender erklæringen med post og leverer en kopi i postkassen hennes. Han tar vare på kopien og noterer datoen.
Erklæringen oppfyller lovens krav. Den er skriftlig og oppgir grunnen. Pålegget om å flytte gjør det klart hva Kjell forventer. Hadde den bare stått som «Du er kastet ut» uten grunn, ville Amira kunnet bestride at den var gyldig.
Typiske feil og hva de kan føre til
Den vanligste feilen er å glemme grunnen eller beskrive den for vagt. Da oppfyller ikke erklæringen lovens krav, og leieren kan bestride at hevingen er gyldig.
En annen feil er å heve for noe leieren ikke har fått advarsel om, i de tilfellene loven krever advarsel. Da faller selve hevingsgrunnen bort, uansett hvor god erklæringen er skrevet.
Den tredje er å heve muntlig, for eksempel i en telefonsamtale eller ved å si det på døren. Loven krever skriftlig erklæring.
Kort oppsummert
- En hevingserklæring fra utleier må være skriftlig og må oppgi grunnen til hevingen (§ 9-9 annet ledd).
- Erklæringen kan pålegge leieren å flytte og levere tilbake boligen straks.
- Grunnen bør beskrive hva som har skjedd med datoer og beløp, og vise til skriftlig advarsel der den kreves.
- Kravene i § 9-7 om protest og tvangsfravikelse gjelder oppsigelse, ikke heving, og trengs ikke i en hevingserklæring.
- Erklæringen gir ikke rett til selvtekt. Flytter ikke leieren, må utleier ha hjelp av namsmannen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.