Broren kjøpte foreldrenes hus billig for ti år siden – hva nå?
At søsken kjøpte bolig billig av foreldrene betyr ikke automatisk at det skal trekkes fra i arven senere, siden avkorting etter arveloven § 75 krever at giveren faktisk satte det som et vilkår for gaveelementet i salget. Selma fikk nylig vite at broren kjøpte foreldrenes enebolig for 2,3 millioner for ti år siden, mens den var verdt nærmere 3,6 millioner den gangen, og lurer på om differansen kan kreves avkortet nå som far er død. Svaret avhenger av hva som faktisk ble sagt og avtalt den gangen, ikke bare av at prisen var lav.
Foreldre kan selge en eiendom billig til ett av barna av mange grunner, uten at det er ment som forskudd på arv i det hele tatt. Kanskje ønsket faren rett og slett å hjelpe broren inn på boligmarkedet, uten tanke på at differansen skulle trekkes fra senere. Det er nettopp derfor loven krever noe mer enn bare en lav pris for at Selma skal kunne kreve noe avkortet i arveoppgjøret.
Hva arveloven § 75 faktisk krever
Arveloven § 75 sier at en ytelse av økonomisk verdi som en livsarving har mottatt fra arvelateren, skal avkortes i arven dersom dette var satt som en betingelse for ytelsen. Det holder ikke at Selma synes det er rimelig at broren skal få mindre senere fordi han fikk et godt kjøp. Faren må ha uttrykt, muntlig eller skriftlig, at gaveelementet i salget skulle regnes som et forskudd broren måtte tåle å få trukket fra arven sin.
Skriftlighet er ikke et lovkrav, men uten den blir spørsmålet fort et ord mot ord mellom søsknene, der ingen lenger kan spørre faren selv om hva han egentlig mente.
Hvordan du beviser at det var ment som forskudd
Selma bør lete etter alt som kan vise hva faren faktisk sa den gangen. Et brev, en e-post, eller til og med en SMS der han nevner at broren «fikk sitt» gjennom boligkjøpet, kan veie tungt. Har foreldrene skrevet testament eller andre dokumenter som nevner salget i sammenheng med arv, styrker det saken ytterligere. Vitner som var til stede i samtaler om salget den gangen, kan også bidra, selv om vitneforklaringer om noe som ble sagt ti år tilbake i tid, sjelden er like sterke som noe skriftlig fra tidspunktet selv.
Finner Selma ingenting som tyder på at det ble satt et slikt vilkår, står hun svakt, uansett hvor stor differansen mellom pris og verdi var. Loven beskytter broren nettopp fordi foreldre skal kunne gi fordeler uten at hvert eneste kjøp automatisk blir en tvist tjue år senere.
Verdsettelse av gaveelementet
Blir dere enige om, eller får dere fastslått, at det forelå et avkortingsvilkår, er neste spørsmål hvor stort gaveelementet egentlig var. Det beregnes som forskjellen mellom det boligen var verdt i markedet på salgstidspunktet og det broren faktisk betalte, ikke forskjellen mot dagens verdi. Om verdien skal justeres opp til dagens kroneverdi eller regnes ved dødsfallstidspunktet i stedet, er et eget spørsmål, besvart mer detaljert her, og verdt å sette seg inn i før dere begynner å diskutere konkrete beløp.
En takstmann kan i ettertid gi et anslag på hva boligen sannsynligvis var verdt for ti år siden, basert på salg av sammenlignbare eiendommer i området samme år, men et slikt anslag blir naturlig nok mer usikkert jo lenger tilbake i tid det gjelder.
Hva broren trolig vil si til sitt forsvar
Broren vil trolig hevde at prisen var forhandlet i god tro, kanskje med henvisning til at boligen trengte oppussing, eller at foreldrene rett og slett ønsket å selge raskt og billig fremfor å bruke tid på å finne en ekstern kjøper. Han kan også peke på at ingen av søsknene protesterte den gangen salget skjedde, noe som kan tolkes som at hele familien den gangen oppfattet det som et ordinært salg, ikke en gave med vilkår.
Selma bør være forberedt på nettopp disse innvendingene, og heller lete etter konkrete motargumenter, som at ingen visste om den lave prisen før nå, eller at faren uttrykkelig sa noe annet til henne i private samtaler. Jo mer konkret bevisbildet er på begge sider, desto lettere blir det å komme fram til en løsning uten at det ender som en fullstendig rettssak.
Hva som er for sent
Jo lenger tid som har gått, desto vanskeligere blir bevisbildet, rett og slett fordi minner svekkes og skriftlig dokumentasjon fra tiden kan være kastet eller glemt. Det finnes ingen egen frist i loven for når et avkortingskrav senest må reises, men i praksis er det arveoppgjøret etter dødsfallet som er det naturlige tidspunktet å ta det opp, ikke år etterpå når boet allerede er fordelt og pengene brukt.
Selma bør derfor ta spørsmålet opp nå, mens boet fortsatt er under behandling, fremfor å vente og håpe på at flere detaljer dukker opp senere.
Kort oppsummert
- Søsken kjøpte bolig billig gir ikke automatisk rett til avkorting, med mindre foreldrene satte det som et vilkår for gaveelementet.
- Arveloven § 75 krever at avkorting var avtalt som en betingelse, ikke bare at prisen i ettertid virker lav.
- Skriftlig dokumentasjon fra tidspunktet salget skjedde, veier langt tyngre enn vitner som husker en samtale ti år senere.
- Gaveelementet beregnes som differansen mellom markedsverdi og kjøpesum på salgstidspunktet.
- Ta spørsmålet opp mens boet fortsatt er under behandling, ikke etter at det allerede er fordelt.