Sofaen var slitt fra før: kan utleier kreve ny når jeg flytter?
Nei, vanligvis ikke. Var sofaen slitt allerede da du overtok, kan utleier ikke kreve at du betaler for en ny sofa når du flytter. Etter husleieloven § 10-2 skal inventaret være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde, og utleier kan ikke kreve at tingen er i bedre stand enn da du kom. Etter § 5-3 er det utleier som må skifte ut utslitte gjenstander. Du svarer bare for skade du selv har voldt ved feil eller forsømmelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Spørsmålet kommer ofte opp når du leverer fra deg en møblert bolig: sofaen er sliten, med blanke flekker og sunket sete, og utleier sier at du må betale. Svaret avhenger av hvordan sofaen var da du flyttet inn, og av hva som har skjedd med den siden.
Hva loven krever av sofaen ved utflytting
Husleieloven § 10-2 andre ledd sier at husrommet med tilbehør, når ikke annet er avtalt, skal være ryddet, rengjort og «i samme stand som ved overtakelsen». Forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, er unntatt. I femte ledd står det at utleier ikke uten særlig avtale kan kreve at tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.
Tilsammen betyr dette at målestokken er sofaen slik den var den dagen du fikk nøklene. Var den slitt da, er det ikke din skade at den fortsatt er slitt. Utleier kan ikke bruke utflyttingen til å få en ny sofa på din regning.
Utskifting av utslitte ting er utleiers sak
Husleieloven § 5-3 andre ledd sier at leier skal vedlikeholde inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Samme ledd fastslår at når gjenstander som tilhører utleier må skiftes ut, er dette utleiers ansvar hvis annet ikke er avtalt. En sofa som er sittet ut, er et typisk eksempel. Det er ikke leiers jobb å bekoste en ny, selv om du har brukt den hver dag i årevis.
Kontrakten kan si noe annet. Har dere avtalt at du står for utskifting av inventar, gjelder avtalen. Se derfor i leiekontrakten etter en inventarklausul før du svarer utleier.
Når utleier likevel kan kreve penger
Slit og skade er ikke det samme. Har du eller gjester revet opp stoffet, sølt maling på sofaen eller latt hunden tygge på armlenet, er det en skade. Husleieloven § 5-8 gir utleier rett til erstatning når leier ikke har oppfylt sine plikter, og i alle tilfeller når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.
Etter § 10-3 kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring hvis tilbehøret er i dårligere stand enn avtalt eller fastsatt i § 10-2. Kravet må settes fram innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen. Det siste gjelder ikke hvis du har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Hvor mye kan kreves for en ødelagt sofa
Erstatning skal dekke utleiers økonomiske tap, ikke gi ham en ny sofa når den gamle var nedslitt. Loven har ingen egen regel om fradrag for alder og bruk. Tapet er likevel verdien av det som ble skadet. En åtte år gammel sofa som var halvt utslitt, hadde en langt lavere verdi enn en ny, og kravet bør tilsvare det. Er utbedring billigere enn å kjøpe ny, for eksempel å bytte trekk, vil utbedringskostnaden være det rimelige kravet.
Du bør be utleier om å dokumentere beløpet med kvittering, tilbud eller bilde av skaden. Uten dokumentasjon kan du bestride kravet.
Halvor og utleier Frida
Halvor leier en møblert toroms i Trondheim av Frida. Da han flyttet inn, sto det i overtakelsesprotokollen at sofaen hadde «noe slitasje på setene». Etter tre år krever Frida 9 800 kroner for ny sofa og vil trekke beløpet fra depositumet på 30 000 kroner.
Halvor svarer skriftlig at sofaen var sliten fra første dag, og at den bare er blitt brukt som en sofa skal brukes. Han legger ved bildene fra innflyttingen. Fridas krav faller, for sofaen er innenfor alminnelig slit og elde og utleier har selv plikt til å skifte ut slitt inventar. Hadde Halvor derimot kuttet opp et sete med kniv, kunne hun ha krevd utbedring, men bare for den skaden.
Hvis utleier trekker i depositumet
Krever utleier pengene fra depositumet, må han ha et krav han kan begrunne. Du kan skriftlig bestride kravet og forklare at sofaen var slitt fra før og at utskifting er hans ansvar. Be om at han dokumenterer beløpet og viser hva som er skadet. Les også om slitasje og depositum, siden de reglene gjelder på samme måte for en sofa som for vegger og gulv.
Vet du ikke om sofaen var slitt fra før, og du ikke har bilder, blir det vanskeligere. Da kan beskrivelsen i annonsen, meldinger med utleier eller vitner som var til stede ved innflytting, hjelpe deg.
Kort oppsummert
- Var den slitte sofaen slitt fra før, kan utleier normalt ikke kreve ny sofa av deg når du flytter ut.
- Du skal levere inventaret i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde (§ 10-2).
- Må utleiers gjenstander skiftes ut fordi de er utslitt, er det utleier som betaler, med mindre annet er avtalt (§ 5-3).
- Skader du har forårsaket ved feil eller forsømmelse, kan utleier kreve erstattet etter § 5-8, men beløpet skal speile tapet og ikke prisen på en ny sofa.
- Bilder og protokoll fra innflyttingen er det beste du har.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.