Slik velger du leietaker uten å diskriminere

Hva § 1-8 forbyr når du skal velge leietaker lovlig

Husleieloven § 1-8 sier at det ved utleie av husrom ikke kan tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Forbudet gjelder altså selve valget av hvem som får leie.

Bestemmelsen gjelder også senere i leieforholdet. Slike forhold kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, fremleie eller personskifte, og de kan ikke tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Du kan altså heller ikke si opp en leietaker fordi hun blir gravid eller fordi hun skifter tro.

Loven viser til likestillings- og diskrimineringsloven når noen har blitt diskriminert. Den loven har egne regler om hvordan saker behandles og hva som kan kreves. Hvilke grunnlag som dekkes der, og hvilke unntak som finnes, er regulert i den loven selv og ikke i husleieloven.

Det du kan legge vekt på

Husleieloven har ingen oppskrift på hva som er lovlige kriterier. Det som står i forbudet, er det du skal holde utenfor. Resten er opp til deg, innenfor det som ellers er rimelig. I praksis vurderer utleiere ofte betalingsevne, stabil inntekt, referanser fra tidligere utleiere og om søkeren har et forhold til boligen som passer med utleiens varighet. Slike hensyn er ikke nevnt i forbudet.

Hold deg til opplysninger som har med leieforholdet å gjøre, og be bare om dokumentasjon du faktisk trenger for å vurdere søkeren. Be alle om det samme. Om en søker kan betale leien og ta vare på boligen, er det du trenger å vite. Spørsmål om graviditet, religion, seksuell orientering eller funksjonsnedsettelse gjelder forhold du ikke kan legge vekt på, og du bør unngå å stille dem. Får du slike opplysninger likevel, må de holdes utenfor vurderingen.

Slik gjør du et utvalg som tåler etterpåklokskap

Bestem kriteriene før du ser på søknadene, og skriv dem ned. Bruk samme spørsmål og samme dokumentasjonskrav overfor alle. Be alle om samme type referanse. Noter kort hvorfor du valgte den du valgte, med utgangspunkt i kriteriene.

Du er ikke forpliktet til å velge den søkeren som ser best ut på papiret. Loven krever bare at forbudte forhold holdes utenfor. Velger du etter rekkefølgen på henvendelsene, eller etter hvem som kan overta først, er det en rolig og etterprøvbar måte å gjøre det på, så lenge du holder deg til den. Unngå å bruke tilfeldige inntrykk som begrunnelse. Gir du en begrunnelse til dem som ikke får boligen, bør den kunne knyttes til noe konkret som inntekt eller manglende referanse, og ikke til noe i personen selv. Du trenger ikke svare med lang begrunnelse til dem du ikke velger, men du bør ikke gi et svar som antyder en forbudt årsak.

Annonsen og telefonsamtalen

Formuleringer som «kun norske», «ikke muslimer» eller «helst kvinne» bør du unngå, siden de knytter seg direkte til forbudte grunner som etnisitet, religion og kjønn. Annonser som utelukker grupper på andre måter, for eksempel «ikke familier med små barn», er ikke nevnt i oppregningen i § 1-8, og husleieloven svarer ikke på om slike krav er lov. Skriv heller hva du faktisk trenger, som at boligen er egnet for én til to personer.

Eksempel: Ylva velger mellom tre søkere

Ylva leier ut en treroms til 14 000 kroner i måneden. Hun får tre søkere. Den første har fast jobb og gode referanser. Den andre er student med forelder som kausjonerer. Den tredje er en eldre dame som snart blir pensjonist.

Ylva har skrevet ned at hun legger vekt på fast inntekt og referanse fra forrige utleier. Hun velger den første søkeren, som oppfyller begge deler. Hun skriver at valget er gjort på bakgrunn av dokumentert inntekt og referanse. Det er en lovlig begrunnelse.

Hadde hun i stedet valgt bort den eldre damen med begrunnelsen at hun er «for gammel til å bli boende lenge», hadde hun tatt hensyn til alder. Det er forbudt etter § 1-8, uansett hvor praktisk hensikten var.

Hva som skjer om noen mener seg diskriminert

Den som mener seg diskriminert ved utleie, kan ta saken videre etter likestillings- og diskrimineringsloven. Hvem som behandler slike saker, og hva de kan avgjøre, er beskrevet under Diskrimineringsnemnda eller domstol. Du kan risikere at du blir bedt om å forklare hvorfor du valgte som du gjorde. Her har dokumentasjonen du lagde underveis, stor verdi.

Spørsmålet om diskriminering ved opphør og oppsigelse har egne regler: se husleieloven § 9-5 for hvilke grunner som er lovlige ved oppsigelse av tidsubestemt boligavtale.

Kort oppsummert

• Du kan ikke ta hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder når du skal velge leietaker lovlig.
• Husleieloven gir ingen liste over hva du kan legge vekt på, men betalingsevne og referanser er ikke nevnt i forbudet.
• Skriv ned kriteriene før du ser på søknadene, og bruk de samme overfor alle.
• Unngå formuleringer i annonsen som ekskluderer grupper.
• Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.