Slik skriver du en reklamasjon på mangler etter innflytting

Reklamasjon på mangler etter innflytting: hvor fort må du sende?

Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til utleier om at du vil påberope den, innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Det finnes ingen fast frist i dager. Det som er rimelig tid, avhenger av hva slags mangel det er. En flekk du ser første dag, bør du melde fra om i løpet av de første dagene. En skjult fuktskade som viser seg etter flere måneder, må du melde om innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den.

Unntaket gjelder når utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel ved å tie om noe han visste om. Da mister du ikke retten selv om du venter. Du bør likevel ikke legge opp til å bruke unntaket.

Loven stiller ikke krav til form. Muntlig melding er gyldig, men den kan du ikke bevise. Velg e-post eller SMS som du kan vise fram, eller et brev med dato.

Dette bør reklamasjonen inneholde

Gå gjennom boligen med en liste. Reklamasjonen blir sterkest når den følger denne rekkefølgen:

1. Hvem du er, adressen og når du overtok boligen.
2. Hver mangel for seg, med sted i boligen og hva som er galt. Skriv «mugg på yttervegg i soverommet, ca. 40 x 60 cm», ikke bare «fukt».
3. Bilder og eventuelt video, med dato. Legg dem ved i selve e-posten.
4. Hva som skal gjøres: retting av hver mangel.
5. En frist for rettingen som er rimelig for det som skal gjøres. Noen dager for et kjøkkenskap, to uker for en større jobb.
6. En melding om at du forbeholder deg leieavslag og erstatning.
7. Hvem utleier kan kontakte for å avtale tidspunkt for adgang.

Husk også å vise til hva som ble avtalt. Står det i kontrakten eller annonsen at boligen er nymalt, oppusset eller har en bestemt standard, siter det.

Krav du kan reklamere på

Bruk reklamasjonen til å nevne de kravene du faktisk har. De viktigste er:

• Retting. Du kan kreve at utleier for egen regning retter mangelen så lenge det ikke koster eller belaster utleier urimelig mye.
• Leieavslag. For den tiden boligen er mangelfull, kan du kreve et forholdsmessig avslag i leien (husleieloven § 2-11). Avslaget stopper om du avslår et tilbud om retting som du er forpliktet til å ta imot.
• Erstatning. Har mangelen gitt deg et økonomisk tap, kan du kreve det erstattet (husleieloven § 2-13).
• Heving. Er mangelen så vesentlig at den utgjør vesentlig mislighold, kan du heve avtalen (husleieloven § 2-12). Dette er ikke noe du skriver inn i et første brev uten at det er reelt.

Er mangelen rettet, kan du ikke lenger heve på grunn av den. Fortsetter mangelen etter fristen, kan du gå videre.

Slik sender du den

Send reklamasjonen til den adressen som står i kontrakten, og gjerne til flere kanaler hvis det er en forvalter. E-post gir tid og dato. Er det en forvalter eller et selskap som leier ut, send til både forvalteren og utleier. Be om bekreftelse på at meldingen er mottatt.

Lagre kopi av alt: e-post, bilder, svar og senere avtaler. Skal saken videre til Husleietvistutvalget, er det dokumentasjonen som avgjør hva du kan bevise.

Er du usikker på om noe er en mangel eller bare slitasje som du må finne deg i, kan du lese hva som regnes som mangel i et leieforhold før du sender.

Når utleier ikke svarer eller ikke retter

Svarer ikke utleier, send en kort påminnelse med ny frist. Retter utleier fortsatt ikke, kan du kreve erstattet forsvarlige utgifter hvis du får mangelen rettet selv, og rimelig godtgjørelse for eget arbeid. Varsle utleier skriftlig før du bestiller en håndverker, og velg et tilbud som er rimelig. Utgiften må kunne forsvares, og du må kunne dokumentere den.

Du kan kreve leieavslag uavhengig av om du får mangelen rettet. Holder du tilbake husleie på egen hånd, tar du en risiko hvis utleier mener kravet ditt er for høyt. Les derfor om hva som skjer når utleier ikke fikser feil før du velger fremgangsmåte.

Kort oppsummert

• Send reklamasjon på mangler etter innflytting raskt, helst i løpet av de første dagene.
• Beskriv hver mangel konkret, legg ved bilder og sett en rimelig frist for retting.
• Ta forbehold om leieavslag, erstatning og eventuelt heving, men bare krev det du faktisk har grunnlag for.
• Send skriftlig på en måte som gir dokumentasjon, og behold alt.
• Retter ikke utleier mangelen, kan du gå videre med krav om avslag, erstatning eller dekning av utgifter.