Slik skriver du et forbehold i budet som holder
Et forbehold som holder, sier nøyaktig hvilket vilkår som må oppfylles, innen hvilken dato og klokkeslett, hvem det er til fordel for, og hva som skjer med avtalen hvis vilkåret ikke slår til. Jo mer presist du skriver, jo mindre rom er det for tvist. Loven har ikke noe skjema for forbehold, så det er ordene i budet ditt som gjelder. Slik skriver du et forbehold i budet som holder, uten hull.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er et forbehold, og hvorfor må det skrives presist?
Et forbehold er en betingelse du setter i budet ditt. Aksepterer selgeren budet, blir avtalen betinget av at vilkåret oppfylles. Typiske vilkår er at du får lån, at banken verdsetter boligen høyt nok, at du selger din egen bolig, eller at en takstmann ikke finner alvorlige feil.
Forbeholdet er en del av tilbudet, og tilbudet er det selgeren svarer på. Etter avtaleloven § 6 regnes et svar som ikke stemmer med tilbudet som et avslag og et nytt tilbud. Det samme gjelder motsatt vei: kjøperen må kunne stå inne for det han har skrevet. Uklare vilkår kan tolkes mot den som formulerte dem.
Derfor er presisjon din beste beskyttelse. Du skal kunne lese forbeholdet om tre måneder og vite helt sikkert hva det betyr.
De fem leddene i et forbehold som holder
Et godt forbehold har fem deler. Du trenger ikke bruke de samme ordene, men innholdet må være der.
- Vilkåret. Hva må skje? «Salg av min leilighet i Stavanger» er presist. «Salg av egen bolig» er svakere, siden det ikke sier hvilken.
- Tallet. Hvis vilkåret avhenger av pris eller beløp, skriv det. «Til minst 3 500 000 kroner» er greit. «Til en akseptabel pris» er et skjønn som skaper tvist.
- Fristen. Oppgi dato og klokkeslett. «Innen fredag 14. mars kl. 15.00» er klart. «Innen kort tid» er ubrukelig.
- Hvem forbeholdet gjelder for. Er det kjøperen som kan bruke det? Skriv det.
- Følgen. Hva skjer hvis vilkåret ikke er oppfylt? «Faller avtalen bort uten videre» er presist. «Da må vi se på det» er ikke.
Mangler ett av disse, må noen tolke. Og tolkningen kan bli en annen enn du mente.
Formuleringer å unngå
Noen vanlige formuleringer skaper problemer.
«Forbehold om finansiering» uten mer sier ikke hvilket lån, hvilken bank eller hvilket beløp. Skriv hvem som skal bekrefte, og hva bekreftelsen skal inneholde.
«Forbehold om at jeg blir fornøyd» er et skjønnsforbehold. Selv om slike forbehold kan holde, åpner de for stor strid om hva «fornøyd» betyr, og selgeren kan vegre seg for å akseptere dem.
«Forbehold om forsvarlig tilstand» har samme svakhet. Hva er forsvarlig? Hvem avgjør?
Forbehold som er skjult for andre budgivere, er forbudt å formidle. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd skal megleren ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Et forbehold du skriver, skal du regne med at andre får vite om.
Sofie og et forbehold som holdt
Sofie vil by 4 280 000 kroner på en toromsleilighet i Trondheim. Hun må selge sin egen leilighet først. Hun skriver:
«Budet er gitt med forbehold om at jeg selger min leilighet på Lade, Trondheim, til minst 3 100 000 kroner innen fredag 28. mars kl. 15.00. Forbeholdet er til min fordel. Er vilkåret ikke oppfylt innen fristen, kan jeg ved skriftlig melding til megler innen samme frist gå fra avtalen, ellers er avtalen ubetinget fra kl. 15.01.»
Hun har tatt med vilkåret, tallet, fristen, hvem det er til fordel for og hva som skjer. Selgeren Tobias aksepterer.
Fredag klokken 14.30 har Sofie ikke fått et bud på 3 100 000. Hun sender en melding til megleren: «Jeg bruker forbeholdet og går fra avtalen.» Alt er skriftlig og i tide. Avtalen er borte, og Tobias kan gå videre.
Hadde Sofie bare skrevet «forbehold om salg av egen bolig», hadde Tobias kunnet hevde at tre hundre tusen i prisfall var greit, og at hun burde kjøpe.
Slik tester du forbeholdet ditt
Les forbeholdet og still fem spørsmål.
Er det helt klart hva som må skje? Står det et tall der tall trengs? Er fristen en dato med klokkeslett? Står det hvem som kan bruke forbeholdet? Står det hva som skjer hvis vilkåret ikke er oppfylt?
Hvis du svarer nei på ett av dem, skriv om. Du kan også lese hvordan forbehold fungerer i praksis i forbehold i bud og hvilke som er lovlige for selger.
Husk at selgeren står fritt til å si nei. Mange selgere vil ikke akseptere et lengre forbehold, siden de må vente. Et kort, presist forbehold har større sjanse for å bli akseptert enn et vagt og langt. Normalt blir ikke et bud med forbehold akseptert før forbeholdet er avklart, skriver Forbrukerrådet i sin veiledning om budgivning. Er forbeholdet svakt, kan selgeren forkaste budet og ta et annet.
Send budet skriftlig. Megleren skal bare formidle bud som er gitt skriftlig, og innhente gyldig legitimasjon og signatur før budet går videre.
Kort oppsummert
- Slik skriver du et forbehold i budet som holder: skriv vilkåret, tallet, fristen med klokkeslett, hvem det gjelder for og hva som skjer hvis vilkåret ikke slår til.
- Unngå skjønnsforbehold som «fornøyd» eller «forsvarlig», og formuleringer uten tall eller frist.
- Forbehold som skal holdes skjult for andre budgivere, kan ikke formidles av megleren.
- Uklare forbehold kan tolkes mot den som formulerte dem.
- Send alt skriftlig, og test forbeholdet mot de fem spørsmålene før du sender det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.