Slik sikrer du bevis når du mistenker at du er lurt i et boligkjøp

Hvorfor beviset er ditt ansvar

Hovedregelen er at den som hevder noe, må kunne bevise det. Mener du at selgeren ga uriktige opplysninger, eller at megleren løy om budgivere, er det du som må vise at det skjedde. Selgeren trenger ikke bevise at han var ærlig. Uten dokumentasjon blir mange saker stående ord mot ord, og da er det vanskelig å vinne frem.

Samtidig forsvinner mye raskt. Annonser slettes etter at boligen er solgt. Meldingsapper sletter eldre tråder. Fuktskader males over. Derfor lønner det seg å sikre bevis med en gang du får mistanke, og før du forteller selgeren eller megleren hva du har funnet.

Dokumentene du bør lagre

Hent frem og lagre:

• annonsen, som skjermbilde eller utskrift med dato og nettadresse
• salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen i den utgaven du fikk
• kjøpekontrakten og eventuelle vedlegg
• all e-post, SMS og meldinger til og fra megler og selger
• budskjemaet ditt og bekreftelser på bud du la inn
• budjournalen, som du har krav på kopi av etter handelen

Spør megleren skriftlig om det du mangler. Kjøper og selger skal få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand, og andre som har lagt inn bud, kan kreve en anonymisert kopi (forskrift om eiendomsmegling § 6-4). Journalen viser tidspunkt, beløp, forbehold og akseptfrist for hvert bud som ble formidlet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8.

Hva som ble sagt

Muntlige opplysninger er vanskelig å bevise, men ikke umulig. Skriv ned samme dag hva som ble sagt, av hvem, hvor og når. Ta med navn på dem som var til stede. Noter hvilke spørsmål du stilte og hva du fikk til svar. Et notat som er skrevet dagen etter, veier tyngre enn en erindring etter to år. Be om at vitner skriver ned det de husker, og lagre meldinger der dere har omtalt temaet.

Om du kan gjøre opptak av samtaler, og hva opptak er verdt som bevis, er behandlet i en egen artikkel om bevisopptak.

Det fysiske forholdet

Mistenker du en skjult feil, for eksempel fukt, lekkasje eller ulovlig ombygging, bør du dokumentere forholdet slik det er før noe endres. Ta bilder og video med dato, mål og beskriv hvor du fant det. Rydd eller reparer ikke før du har dokumentert. Hvis det haster å hindre mer skade, ta bilder først og lagre fakturaer og notater om hva som ble gjort.

Be om en sakkyndig vurdering fra en uavhengig takstmann eller fagperson som kan skrive hva som er feil og hva det koster å rette. Be også kommunen om innsyn i byggesaksmappen for eiendommen. Der kan du finne tegninger, tillatelser og klager som selgeren kjente til.

Når retten kan sikre beviset

Tvisteloven kapittel 28 gir adgang til å begjære bevissikring utenfor rettssak. Etter § 28-2 kan du be om det når beviset kan få betydning i en tvist der du vil kunne bli part, og enten er det nærliggende risiko for at beviset går tapt eller svekkes, eller av andre grunner er det særlig viktig å få tilgang til det før en sak er reist. Paragraf 28-1 sier at retten kan avhøre parter og vitner og gi tilgang til og undersøke realbevis.

Det kan for eksempel være aktuelt hvis selgeren skal rive en vegg du mistenker skjuler en skade, eller hvis et viktig vitne er i ferd med å flytte utenlands. Det er et alvorlig skritt, og det koster tid og penger, så vurder det når beviset er i reell fare.

Reklamasjon er også en frist

Beviset hjelper lite hvis kravet er for sent. Etter avhendingslova § 4-19 må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen bør være skriftlig og gi selgeren tid til å se på forholdet. Behold bevis for at meldingen er sendt.

Kort oppsummert

• Det er normalt du som må bevise at opplysninger var uriktige eller holdt tilbake, så sikre bevis tidlig.
• Lagre annonse, salgsoppgave, kontrakt, meldinger og budjournal, og skriv ned hva som ble sagt og hvem som hørte det.
• Dokumenter skader og forhold med datert bilde før du rydder eller reparerer.
• Er beviset i fare, kan du be tingretten om bevissikring etter tvisteloven §§ 28-1 og 28-2.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.