Slik overfører du hus eller hytte til barna med skjøte

Bestem først hva slags overføring det er

Skjøtet er det samme dokumentet enten barna betaler eller ikke, men avtalen bak det er ulik. Gir du huset helt gratis, er det en gave. Betaler barna en pris under markedsverdien, kalles det gavesalg. Selger du til markedspris, er det et vanlig salg. Valget avgjør om overføringen regnes som forskudd på arv, hvilken skatt som kan komme, og hva dokumentavgiften beregnes av. Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien av eiendommen (dokumentavgiftsloven § 7), ikke av det barna faktisk betaler.

Les gjerne om gavesalg til barn før du bestemmer deg. Skal gaven tas med i arveoppgjøret senere, bør det stå i en skriftlig erklæring når gaven gis.

Hvem må skrive under, og hva må skjøtet vise?

Et dokument som skal registreres i grunnboken, kan ikke registreres uten at den som utsteder det, har grunnbokshjemmel eller samtykke fra den som har det (tinglysingsloven § 13). Står huset i ditt navn alene, er du hjemmelshaver og skriver under. Står dere to på skjøtet, må begge skrive under, eller så må den ene overdra sin andel.

Er huset felles bolig for deg og ektefellen, kan ingen av dere overdra det uten skriftlig samtykke fra den andre (ekteskapsloven § 32). Det gjelder også om huset står i bare ett navn. Samtykket må foreligge for at skjøtet kan tinglyses (§ 13 femte ledd). Hytte som ikke er felles bolig, er ikke omfattet.

Underskriften må være bekreftet i samsvar med forskriftene (§ 17), og det skal uttrykkelig bekreftes at den som skriver under, er over 18 år. Vil du at barna skal få hver sin del, skriver du brøken i skjøtet, for eksempel halvparten til hver. Barna blir da sameiere. Sameigelova § 2 sier at sameierne regnes å ha like stor part når det ikke finnes grunnlag for noe annet.

Ligger det pant i huset, følger det med. Banken kan ha egne vilkår i låneavtalen om hva som skjer når eiendommen skifter eier, så sjekk dem før du skriver under.

Vil du bo i huset videre?

Mange foreldre ønsker å bli boende, eller å bruke hytta så lenge de lever. Da må dette komme tydelig frem. Et forbehold ved overdragelsen, for eksempel en livsvarig bruksrett, går foran senere rettserverv hvis det står i barnas skjøte eller blir registrert senest samme dag som skjøtet (§ 21 tredje ledd). Står det ingenting, kan barnet i verste fall selge eller pantsette eiendommen uten at kjøperen eller banken er bundet av avtalen mellom dere.

Send skjøtet til tinglysing

Før skjøtet kan tinglyses, må grensene til eiendommen være klarlagt ved oppmålingsforretning eller tilsvarende, med mindre eiendommen er unntatt (matrikkellova § 7, og tinglysingsloven § 12 a for eiendom som ikke ennå er matrikkelført).

Skjøtet sendes til tinglysingsmyndigheten, og kan sendes elektronisk (§ 6). Den som krever tinglysing, betaler tinglysingsgebyret (§ 12 b), som staten fastsetter i forskrift. Dokumentavgiften er det barna som erverver hjemmelen, som er ansvarlige for (dokumentavgiftsloven § 6). Avgiftsplikten oppstår ved tinglysingen.

Loven har fritak for overføring mellom ektefeller ved dødsfall eller skilsmisse, og mellom samboere ved samlivsbrudd (dokumentavgiftsloven § 8). Overføring til barn står ikke blant dem. Stortinget fastsetter satsen hvert år, og den har vært 2,5 prosent. Du kan regne ut avgiften i dokumentavgiftskalkulatoren.

Kort oppsummert

• Du overfører hus eller hytte til barna med et skjøte som hjemmelshaveren skriver under, og som tinglyses hos Kartverket.
• Er huset felles bolig, kreves skriftlig samtykke fra ektefellen.
• Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien, også ved gave, og lovens fritak gjelder ektefeller og samboere, ikke barn.
• Vil du beholde bruksrett, skriv forbeholdet i skjøtet.
• Avklar først om overføringen er gave, gavesalg eller salg, fordi det avgjør arv og skatt.