Slik lager dere en avtale for felles bygningsdeler i tomannsbolig

Hvorfor en skriftlig avtale lønner seg

Loven sier lite om hvem som skal bære hva når to naboer deler vegg, tak og grunnmur på hver sin tomt. Naboloven § 1 sier at reglene i loven bare gjelder så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Sameigelova har samme forbehold i § 1. Dere kan derfor i stor grad bestemme selv.

Uten avtale må dere lete i skjøter, tegninger og tinglyste dokumenter når noe skal repareres, og de gir sjelden et fullt svar. En avtale gjør at dere vet hvem som skal ringe takmesteren, hvem som betaler, og hva som gjelder den dagen en av dere flytter.

Om drenering finnes det en egen artikkel om drenering i rekkehus og tomannsbolig.

Før dere begynner

Samle dokumentene: skjøte, grunnboksutskrift, tegninger, matrikkelinformasjon og eventuelle tidligere avtaler. Se også etter tinglyste erklæringer, for de kan binde dere uansett hva dere skriver nå. En tinglyst rett kan binde dere uansett hva dere skriver nå (se tinglysingsloven § 21).

Avklar også om dere eier noe sammen. Eier dere en bygningsdel i andeler, kommer sameigelova inn, og avtalen kan fravike reglene dens. Eier dere hver deres del, handler avtalen mer om hvordan dere forholder dere til hverandres bygningsdeler.

Det avtalen bør dekke

Hvilke deler som er felles. List opp hver del: bærevegg mellom boligene, tak, takrenner, grunnmur, drenering, trapp, felles inngang, ledninger i veggen. Legg ved en enkel tegning der skillet er markert.

Eierforhold. Skriv om delen er sameie, og i så fall andelen. Er den delt, skriv hvor skillet går.

Vedlikehold. Hvem følger med, hvem bestiller, og hvor ofte skal tilstanden sjekkes? En tekst som «vi sjekker taket hvert annet år og deler kostnaden» er bedre enn ingenting.

Kostnader. Skal dere dele likt, etter areal eller etter nytte? Sameigelova § 9 gir et utgangspunkt for det dere eier sammen: etter andel, og kostnader utenom det vanlige etter nytte. Dere kan velge noe annet.

Beslutninger. Hva kan en av dere gjøre alene, og hva krever samtykke? Sett en beløpsgrense, for eksempel at utgifter under 10 000 kroner kan bestilles av én, og at alt over krever skriftlig enighet fra begge. Skriv hva som skjer hvis dere er uenige, for eksempel at en uavhengig fagperson vurderer det.

Nødsituasjoner. Etter sameigelova § 8 kan en sameier gjøre det som trengs for å berge tingen fra skade. Skriv ned hvordan dere vil varsle hverandre ved lekkasje eller brann.

Forsikring. Avtal at begge har husforsikring og at dere melder skade til eget selskap. Skriv hvordan dere fordeler egenandel når skaden har rammet begge.

Adgang. Når en må inn på den andres tomt for å utføre arbeid, hvor lenge i forveien skal det varsles, og hvem rydder opp? Naboloven § 14 gir rett til midlertidig bruk av nabogrunn mot vederlag i visse tilfeller, men avtalen kan gi en enklere ordning.

Endringer. Skriv hva dere skal være enige om før noen endrer felles deler utvendig, for eksempel fasadefarge, nye vinduer eller etterisolering.

Salg. Skriv at avtalen skal gis til kjøperen, og at den skal tinglyses.

Tinglysing av avtalen

En avtale mellom dere binder bare dere. Skal den også gjelde den som kjøper eiendommen, må kjøperen enten ha blitt bundet på annen måte, eller avtalen må være tinglyst. Et dokument kan registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand fast eiendom (tinglysingsloven § 12).

Etter § 21 går en eldre rett foran en yngre hvis erververen av den yngre kjente eller burde kjenne til den eldre. Er avtalen ikke tinglyst, er det mer usikkert om en ny eier er bundet av den. Se også om tinglyst servitutt og kjøper.

Rettigheter over fremmed fast eiendom kan være servitutter etter servituttlova.

Når avtalen ikke virker

Bryter en av dere avtalen, gjelder samme regler som ellers: du kan kreve at den oppfylles og eventuelt erstatning. Prøv først å snakke sammen og send så et skriftlig krav. Les mer om hvordan du løser en nabokonflikt.

Dere kan når som helst endre avtalen sammen. Gjør det skriftlig og tinglys endringen hvis den opprinnelige er tinglyst.

Kort oppsummert

• Avtale for felles bygningsdeler i tomannsbolig bør si hvilke deler som er felles, hvem som vedlikeholder, hvordan kostnadene deles, og hvordan større arbeider besluttes.
• Legg inn regler om forsikring, adgang til hverandres tomt og endringer av utseendet.
• Avtalen går foran naboloven og sameigelova så langt den rekker (naboloven § 1, sameigelova § 1).
• Skal avtalen binde senere eiere, bør den tinglyses, og den bør gis til kjøperen ved salg.
• Skriv den ned, og undertegn den begge to.