Slik krever utleier erstatning for skader gjennom Husleietvistutvalget
Utleier krever erstatning for skader gjennom Husleietvistutvalget ved å sende en sak med dokumentasjon på skaden, kravet han reiste mot leietaker og utgiftene til utbedring. Han kan kreve nødvendige utbedringsutgifter, men må ha krevd dem innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget skaden. Vanlig slitasje kan han ikke kreve dekket. Boligtvister må behandles av Husleietvistutvalget før de kan gå til tingretten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en leietaker har flyttet ut og boligen er skadet, er det utleier som må sette fram og underbygge kravet. HTU tar stilling til det som blir lagt fram. Det lønner seg derfor å bygge saken før den sendes, og å holde seg til det loven faktisk gir rett til å kreve.
Hva utleier kan kreve for skader på boligen
Leietaker skal levere boligen tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Unntaket er forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og mangler utleier selv plikter å utbedre (husleieloven § 10-2). Det som går utover dette, kan gi et krav.
Hjemmelen for kravet står i § 10-3 andre ledd: er boligen i dårligere stand enn avtalt eller enn § 10-2 krever, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. I tillegg kan utleier kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, men ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Leietakers erstatningsansvar for skade på boligen er også regulert i § 5-8, der skade på selve husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.
Utleier må altså skille mellom skade og slitasje. Et hull i døra og brannmerker på benkeplaten er skade. Matte lister og småslitasje på gulvet etter flere års bruk er det normalt ikke.
Kravet må settes fram innen rimelig tid
Etter § 10-3 andre ledd må kravet om utbedringsutgifter være framsatt innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen. Loven oppgir ingen dagsfrist. Det er derfor tryggest å gå gjennom boligen sammen med leietaker ved innlevering, ta bilder og sende kravet kort tid etter. Fristregelen gjelder ikke hvis leietaker har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Utleier som venter med å si fra, risikerer at HTU mener han burde ha oppdaget og krevd tidligere. Da kan kravet falle bort helt eller delvis.
Dokumentasjonen HTU forventer fra utleier
Utleier er den som krever, og må kunne vise skaden og kostnaden. Det gjør saken enklere å vurdere hvis du legger fram:
- bilder eller protokoll fra innflytting, og tilsvarende fra utflytting, slik at forskjellen synes
- leieavtalen og eventuelle avtalte vilkår om stand og vedlikehold
- kravet du sendte leietaker, med dato, og svaret hvis det kom noe
- tilbud, faktura og betalingsbevis for utbedringen
- opplysninger om hvor gammelt det skadede er, hvis alderen påvirker verdien
Mer om hvordan bevis blir vurdert står i bevis i HTU. Gjelder kravet i tillegg depositum, er det egne regler for det, forklart i depositumssak i HTU.
Gunnar og parketten etter Julie
Gunnar leide ut en toroms til Julie i fire år. Ved innflytting tok de bilder av alle rom, og parketten var uten skader. Ved utflytting oppdager Gunnar en dyp fordypning i stuegulvet etter et tungt møbel som er dratt over det, og store vannmerker ved balkongdøren. Veggene har dessuten nikotinflekker som ikke lot seg vaske bort.
Samme uke sender han Julie en skriftlig oversikt med bilder fra begge tidspunkt. Han krever 11 600 kroner for å slipe og lakkere parketten og 9 200 kroner for å male stua på nytt, til sammen 20 800 kroner. Fakturaene fra begge håndverkerne legger han ved da arbeidet er gjort.
Julie bestrider malingen og mener veggene bare var slitt etter fire år. HTU må da vurdere om flekkene er skade eller vanlig slitasje. Den delen av kravet som gjelder parketten, har Gunnar best grunnlag for, siden bildene viser at gulvet var uskadd da hun kom. Han har også reist kravet raskt, noe som taler for ham på spørsmålet om rimelig tid.
Slik settes saken opp for HTU
Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de eventuelt kan bringes inn for tingretten, og forliksrådet kan ikke behandle dem (§ 12-5). I søknaden skriver utleier hvem som er parter, hva som kreves i kroner, og hva kravet bygger på. Hver skade bør tas for seg, med bilde, beløp og faktura på hvert punkt. Går du fram slik, ser HTU raskt hvilke deler som er uomtvistet og hvilke som trenger en vurdering.
Regn med at leietaker kan svare med egne krav, for eksempel at skaden skyldes en mangel utleier ikke rettet, eller at deler av beløpet er for høyt. Da gjelder det å ha dokumentert både skaden og at beløpet svarer til nødvendige utgifter, ikke til en oppgradering av boligen.
Hva leietaker kan svare
Leietaker kan bestride kravet på flere måter. Han kan mene at skaden er slitasje, at beløpet er for høyt, at utbedringen går utover det som var nødvendig, eller at kravet ble reist for sent. Utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at boligen settes tilbake til opprinnelig stand for endringer leietaker hadde rett til å gjøre (§ 10-2), og kan ikke kreve at boligen er i bedre stand enn ved overleveringen. Derfor lønner det seg å sammenligne tilstanden ved innflytting og utflytting punkt for punkt, og å ta ut det som hører til slitasje, før du setter opp beløpet.
Kort oppsummert
- Utleier som krever erstatning for skader gjennom Husleietvistutvalget, må vise skaden, kostnaden og at kravet er reist innen rimelig tid.
- Utleier kan kreve nødvendige utbedringsutgifter etter § 10-3, men ikke dekning for vanlig slitasje (§ 10-2).
- Fristregelen om rimelig tid gjelder ikke hvis leietaker har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
- Innflyttings- og utflyttingsbilder, kravbrev og fakturaer er kjernen i dokumentasjonen.
- Boligtvister behandles av HTU før tingretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.