Slik gir du bud på bolig: reglene budgiveren må kjenne

Reglene når du skal gi bud på bolig

Et bud gis til megleren, ikke til selgeren. Megleren sitter midt i budrunden og har en egen plikt til å legge til rette for at den foregår forsvarlig. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-8, som er den viktigste paragrafen for deg som skal by.

Budet skal være skriftlig. Det samme gjelder forhøyelser, selgerens motbud, aksept og avslag. Med «skriftlig» menes også e-post og SMS, så lenge innholdet er tilgjengelig også i ettertid. Et bud over telefon formidles ikke videre.

Før megleren sender budet til selger, skal han innhente gyldig legitimasjon og signatur fra deg. Bruker du elektronisk signatur som BankID eller MinID, er kravet oppfylt. Derfor ber de fleste meglere deg om å legge inn budet digitalt og signere det.

Et bud bør inneholde adressen, kjøpesummen, kontaktopplysningene dine, en finansieringsplan, akseptfrist, ønsket overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Hva et bud skal inneholde, er gjennomgått i en egen artikkel.

Når du er bundet av budet

Et bud er i juridisk forstand et tilbud, og avtaleloven bestemmer hvor lenge du er bundet. Har du satt en akseptfrist, må selgerens aksept være kommet frem til deg før fristen er ute (§ 2). Svarer selger for sent, regnes svaret som et nytt tilbud fra ham (§ 4), og da er det du som avgjør om du vil si ja.

Et tilbud kan kalles tilbake, men bare hvis tilbakekallet kommer frem til mottakeren før eller samtidig med at tilbudet kommer til hans kunnskap (§ 7). I budrunden betyr det at du må trekke budet før selger har fått vite om det. Så snart megleren har formidlet budet, er det for sent.

Fra da av er du bundet til en av tre ting skjer: akseptfristen går ut, selger avslår budet (§ 5 i avtaleloven sier at et avslått tilbud ikke lenger binder), eller du får beskjed om at boligen er solgt til noen andre. Du bør derfor ikke legge inn bud på flere boliger samtidig hvis du bare vil kjøpe én. Les mer om det i Er et bud på bolig bindende?.

Ved boligkjøp finnes det ingen angrerett. Har selger akseptert i tide, er handelen inngått, også om du skulle ombestemme deg dagen etter.

Akseptfristen og klokkeslettet

Du bestemmer selv hvor lenge budet skal gjelde, men det finnes en nedre grense. Når selger er forbruker (en privatperson som selger sin bolig), skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Fristen står i forskrift om eiendomsmegling § 6-3, og eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd henviser til den.

Over denne grensen skal fristen heller ikke være så kort at megleren ikke rekker å orientere selger og de andre budgiverne på en forsvarlig måte. Er fristen åpenbart for kort, skal megleren fraråde den. Holder du likevel på den, skal megleren fortelle selger om budet og om at fristen er kort. Selger kan da la være å godta budet.

Hva megleren skal og ikke skal gjøre

Loven gir megleren flere plikter som beskytter deg som budgiver:

• Megleren skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdene i det skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
• Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere selger, budgiverne og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist.
• Megleren skal så snart som mulig bekrefte skriftlig at budet ditt er mottatt.
• Megleren skal kontrollere finansieringen din før handelen sluttes. Gjør han ikke det, skal selger få skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan få å si.
• Megleren skal gi selger og kjøper kopi av budjournalen etter at handelen er i orden. Du som har budt, kan be om en anonymisert kopi, også når budrunden avsluttes uten handel.

Merk deg at budene du får vite om, ikke kommer med navn. Vil du ikke at andre skal vite hvem du er, kan budet legges inn gjennom en fullmektig.

Motbud og forhøyelser

Selger kan svare med et motbud, for eksempel en høyere pris. Det er et bindende tilbud fra selger, men det binder ikke deg før du har akseptert. Aksepterer du i tide og skriftlig, er handelen inngått til motbudets pris.

Svarer du med noe annet enn et rent ja, for eksempel et høyere eller lavere beløp, regnes svaret som et avslag på motbudet og et nytt tilbud fra deg (§ 6 i avtaleloven). Da faller selgers motbud bort. Det kan du ikke angre på ved å si «da tar jeg det opprinnelige motbudet likevel».

Selger er heller ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet. Han kan velge fritt blant budene eller avslå alle.

Forbehold, finansiering og salgsoppgave

Du kan ta forbehold i budet, for eksempel om at du må selge din nåværende bolig eller få endelig lånetilsagn. Et forbehold gjør budet svakere i konkurranse med bud uten forbehold, og selger vil normalt ikke godta et bud med forbehold før det er avklart. Forbeholdet skal derfor stå åpent i budet. Megleren skal oppgi det til de andre som får informasjon om budrunden.

Før du byr, bør du ha lest salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Megleren skal gi deg de opplysningene du har grunn til å regne med å få, skriftlig og tydelig, før handelen sluttes, og salgsoppgaven skal som hovedregel være ferdig før boligen markedsføres (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Likevel er det du som er bundet av budet ditt, også om du ikke har lest alt. Er du i tvil om en opplysning, spør megleren før du byr, og få svaret skriftlig.

Finansieringen bør du også ha på plass. Megleren kontrollerer den, men ansvaret for at du kan betale, er ditt. Mangler du pengene når handelen er inngått, har du ingen enkel vei ut av avtalen.

Kort oppsummert

• Reglene for å gi bud på bolig krever at budet er skriftlig, at du legitimerer deg og signerer, og at det går via megleren.
• Du er bundet så snart selger har fått kjennskap til budet, og til fristen går ut, budet avslås eller boligen er solgt til en annen.
• Akseptfristen kan ikke være kortere enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, når selger er forbruker.
• Skjulte bud og skjulte forbehold skal megleren ikke formidle, og han skal orientere om mottatte bud og kontrollere finansieringen din.
• Et motbud binder deg ikke før du har akseptert, og et svar med annen pris regnes som avslag og nytt bud.