Hva skjer med kjøpesummen hvis meglerforetaket går konkurs?
Pengene du har betalt inn til meglerforetakets klientkonto er ikke foretakets penger, så foretakets kreditorer kan ikke ta dem. Eiendomsmeglingsloven krever at klientmidler holdes atskilt fra foretakets egne midler, og de tilhører den som har betalt dem inn helt til de er brukt slik det er avtalt. I tillegg må foretaket ha stilt sikkerhet for ansvar det kan pådra seg, og den som har lidd tap, kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren. Kjøpet mellom deg og selgeren faller ikke bort fordi meglerforetaket går konkurs.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem pengene tilhører
Når du betaler egenkapital eller kjøpesum til et meglerforetak, havner pengene på foretakets klientkonto. Reglene for slike klientmidler står i eiendomsmeglingsloven § 3-2. Foretaket skal holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter. Klientmidler tilhører den som har betalt dem inn, inntil de er brukt på den måten som er avtalt. Foretaket kan ikke disponere dem på annen måte enn det som er avtalt.
Det er denne regelen som avgjør hva som skjer ved en konkurs. Pengene er ikke meglerforetakets eiendom, og foretakets egne kreditorer kan derfor ikke hente dekning for sine krav i dem. Konkursen kan likevel gjøre at utbetaling av pengene tar tid, og du må regne med å dokumentere innbetalingen din.
Slik er klientkontoen sikret
Forskriften om eiendomsmegling har egne regler som beskytter pengene. Klientmidler som ikke betales ut umiddelbart, skal settes på en klientkonto i foretakets navn, som skal betegnes «klientkonto». Banken skal i kontoavtalen forplikte seg til ikke å gjøre motregning gjeldende for krav banken har mot meglerforetaket, jf. § 3-10. Banken skal også sørge for at bare dem som har rett til å disponere kontoen, kan bruke den.
Klientkontoen kan bare disponeres av foretakets fagansvarlige, eller av en person eller et foretak som fagansvarlig har gitt skriftlig fullmakt, jf. § 3-11. Faller retten til å disponere bort, kan Finanstilsynet sperre kontoen eller gi andre disposisjonsrett over den.
Hvis pengene likevel mangler
Mangler det penger på klientkontoen, for eksempel fordi noen har brukt dem uberettiget, er det en annen sikring som gjelder. Foretak som driver eiendomsmegling må stille sikkerhet som dekker det ansvaret de kan pådra seg, jf. § 2-7. Etter forskriften § 2-2 skal sikkerheten være minst 45 millioner kroner. Sikkerhetsstillerens ansvar per formidling per skadelidt kan begrenses ved avtale, men ikke til mindre enn 15 millioner kroner.
Sikkerheten stilles som en erklæring fra et skadeforsikringsselskap eller et annet foretak som er deponert hos Finanstilsynet. Skadelidte kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren uten først å rette krav mot foretaket, jf. forskriften § 2-3. Er foretaket konkurs, trenger du dermed ikke vente på konkursboet for å kreve erstatning.
Hva skjer med selve kjøpet
Kjøpet er en avtale mellom deg og selgeren. At selgerens meglerforetak går konkurs, endrer ikke på den avtalen. Du og selgeren er fortsatt bundet, og skjøtet skal fortsatt tinglyses. Det som kan endre seg, er hvem som gjennomfører oppgjøret, og hvor raskt. Er pengene dine på klientkontoen, må de frigis til oppgjøret eller til deg.
Selgeren har ikke krav på pengene før han har oppfylt sin del. Kjøpesummen frigis ikke fordi foretaket har gått konkurs. Rekkefølgen er den samme som ellers: kjøperen skal ha rettsvern før selgeren får betalt, jf. § 6-10.
konkurs to dager før oppgjøret
Vigdis og Roar Brekke skal kjøpe en enebolig for 3 400 000 kroner. De har betalt 510 000 kroner i egenkapital til meglerforetakets klientkonto. To dager før oppgjøret kommer det melding om at foretaket er tatt under konkursbehandling.
Pengene deres er ikke en del av foretakets formue. De dokumenterer innbetalingen med kvitteringen og kjøpekontrakten og krever at beløpet frigis. Viser det seg at noe av beløpet er borte, melder de kravet til foretakets sikkerhetsstiller, som har et selvstendig ansvar overfor dem. Kjøpet med selgeren består. Hvordan oppgjøret fullføres, må de avklare med selgeren og med dem som nå forvalter foretakets virksomhet.
Hva du bør gjøre hvis foretaket går konkurs
Ta vare på dokumentene som viser at du har betalt: kvittering fra nettbanken, kjøpekontrakten og eventuell oppgjørsoppstilling eller korrespondanse med megleren. De viser hvem pengene tilhører og hva de skulle brukes til.
Send et skriftlig krav til foretaket og til den som har tatt over behandlingen av foretakets forhold, og be om å få vite hva som skjer med klientkontoen og med oppgjøret. Finanstilsynet fører tilsyn med eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-1, og kan være en nyttig kontakt hvis du ikke får svar. Fremmer du krav mot sikkerhetsstilleren, trenger du dokumentasjon på tapet og på at pengene var klientmidler.
Kort oppsummert
- Kjøpesummen og egenkapitalen på meglerforetakets klientkonto tilhører den som har betalt dem inn, ikke foretaket (eiendomsmeglingsloven § 3-2).
- Klientkontoen står i foretakets navn, banken kan ikke motregne, og bare fagansvarlige og fullmektiger kan disponere den.
- Foretaket må ha stilt sikkerhet for ansvar det kan pådra seg. Skadelidte kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren.
- Går meglerforetaket konkurs, er pengene på klientkontoen fortsatt kjøperens, og kjøpet mellom deg og selgeren påvirkes ikke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.