Utgangspunktet: gevinst fordeles etter eierandel

Har dere eid boligen sammen som sameiere — noe som er det vanligste når man kjøper bolig som ektefeller eller samboere — fordeles en eventuell gevinst eller tap ved salg som hovedregel etter hver av deres eierandeler i boligen, slik disse fremgår av skjøtet eller sameiekontrakten. Har dere eid boligen 50/50, fordeles gevinsten normalt 50/50 mellom dere. Har en av dere for eksempel skutt inn mer egenkapital ved kjøpet og dermed eid en større andel, for eksempel 60/40, fordeles gevinsten tilsvarende 60/40, med mindre annet er avtalt i forbindelse med skilsmisseoppgjøret.

Det er verdt å presisere at dette er utgangspunktet skattemessig, basert på formelt eierskap — ikke nødvendigvis det samme som hvordan dere til slutt blir enige om å fordele verdiene mellom dere i det totale skilsmisseoppgjøret, hvor også andre eiendeler, gjeld og eventuelt underholdsbidrag kan spille inn. Skatteplikten følger imidlertid eierandelen i boligen, ikke den avtalte, helhetlige fordelingen av formuen mellom dere.

Botidskravet vurderes individuelt for hver av dere

Dette er kanskje det viktigste poenget i denne artikkelen: botidskravet — eiertid over ett år og botid i minst 12 av de siste 24 månedene — vurderes separat for hver av dere som eiere, ikke samlet som par. Har begge bodd i boligen frem til kort tid før salget, er dette som regel uproblematisk for begge. Men har en av dere flyttet ut tidligere enn den andre — noe som er svært vanlig ved samlivsbrudd, der den ene ofte flytter ut mens den andre blir boende med eventuelle barn frem til boligen er solgt — kan botidsvurderingen faktisk bli ulik for de to av dere.

La oss se på Hanna og Vegard, som eide en enebolig i Drammen sammen, 50/50, i syv år. Da de bestemte seg for å gå fra hverandre, flyttet Vegard ut og inn i en leid leilighet, mens Hanna og barna ble boende i huset i ytterligere ti måneder før det til slutt ble solgt. Fordi begge har bodd i huset i mer enn 12 av de siste 24 månedene før salget — Vegard fram til han flyttet ut, og Hanna helt fram til salget — oppfyller begge botidskravet, og gevinsten er skattefri for begge, uavhengig av at Vegard hadde flyttet ut noe tid før salget fant sted. Det avgjørende er at han fortsatt havner innenfor 24-månedersvinduet med minst 12 måneders botid.

Når botidskravet ikke oppfylles for begge

Situasjonen blir mer komplisert dersom en av partene har flyttet ut lenge før salget — for eksempel fordi boligoppgjøret trekker ut i tid, eller fordi den ene parten flytter til en annen by relativt raskt etter bruddet, mens boligen ikke selges før mye senere. Da risikerer den som flyttet tidligst å falle utenfor botidskravets 24-månedersvindu, mens den som ble boende lengst fortsatt oppfyller kravet.

Se for eksempel for deg et par som eide en leilighet i Kristiansand sammen. Den ene flytter ut like etter bruddet og inn til en ny partner i en annen by, mens den andre blir boende i leiligheten i over to år før den til slutt selges — blant annet fordi det tar tid å bli enige om oppgjøret. I et slikt tilfelle kan det tenkes at den som flyttet ut tidlig, når salget endelig skjer over to år senere, ikke lenger har botid innenfor det relevante 24-månedersvinduet regnet fra salgstidspunktet, mens den som ble boende hele tiden fortsatt oppfyller kravet uten problemer. Da kan den ene av dere ende opp med skattefri gevinst på sin andel, mens den andre må skatte av sin.

Særregelen for skilsmisse som «tvingende grunn»

Som nevnt i vår artikkel om delvis botid, finnes det enkelte unntaksregler for salg som skyldes tvingende livssituasjoner, der skilsmisse eller samlivsbrudd nettopp er nevnt som et eksempel på en slik situasjon. Er en av dere i en situasjon hvor botidskravet ikke fullt ut er oppfylt på grunn av bruddet — for eksempel fordi boligoppgjøret av forståelige grunner tok lengre tid enn planlagt — kan det være verdt å undersøke om et forholdsmessig fritak kan komme til anvendelse for den delen av botiden som faktisk forelå. Dette er imidlertid en konkret vurdering, og vi anbefaler at dere begge, eller hver for dere, tar kontakt med en rådgiver eller Skatteetaten dersom denne situasjonen er aktuell, fremfor å legge til grunn at unntaket automatisk gjelder.

Praktiske råd ved fordeling av skatt i skilsmisseoppgjøret

Det kan være lurt å avklare den skattemessige siden av boligsalget tidlig i prosessen, gjerne før dere blir enige om den endelige fordelingen av det samlede boet. Er det slik at en av dere får en skattepliktig gevinst mens den andre får en skattefri gevinst på sin andel, er det ikke uvanlig at dette tas med i beregningen av den totale, rettferdige fordelingen mellom dere — for eksempel ved at den som må betale skatt av sin andel, kompenseres noe i fordelingen av andre eiendeler, slik at det reelle, netto utfallet oppleves rimelig for begge. Dette er imidlertid noe dere avtaler mellom dere, gjerne med bistand fra advokat, og ikke noe skattereglene i seg selv regulerer.

Hva om dere selger før skilsmissen er formelt gjennomført?

Skatteplikten avhenger ikke av om skilsmissen formelt er gjennomført på salgstidspunktet, men av eierforhold og botid på det tidspunktet salget faktisk skjer (basert på når bindende avtale om salg foreligger). Har dere fortsatt felles bolig og selger den mens skilsmisseprosessen pågår, gjelder de samme prinsippene som beskrevet over — vurdering av botid og eierandel for hver av dere individuelt.

Hva om ulik eierandel kombineres med ulik botid?

De to vurderingene — eierandel og botid — er atskilte, og det er fullt mulig at de trekker i hver sin retning. Tenk deg et par som eide en leilighet i Ålesund med en eierbrøk på 70/30, der den som eide 70 prosent også var den som flyttet ut først og dermed ikke lenger oppfyller botidskravet når leiligheten til slutt selges, mens parten med 30 prosent eierandel ble boende og fortsatt oppfyller kravet. Da blir 70 prosent av en eventuell gevinst skattepliktig, mens de resterende 30 prosentene er skattefrie — uavhengig av at det er den med minst eierandel som har «æren» for at botidskravet i det hele tatt er oppfylt for noen av partene. Denne typen kombinasjon av skjevfordelt eierskap og skjevfordelt botid gjør det ekstra viktig å regne nøyaktig for hver av dere hver for seg, fremfor å anta at det totale utfallet blir symmetrisk.

Hva om den ene av dere overtar hele boligen i stedet for å selge til en utenforstående?

I mange skilsmisseoppgjør velger man en litt annen løsning enn å legge boligen ut for salg i markedet: den ene ektefellen løser ut den andre og overtar boligen alene, gjerne ved at vedkommende refinansierer lånet og betaler den andre for dennes andel av verdiene. Denne typen intern overtakelse mellom ektefeller ved skifteoppgjør reiser til dels egne skattemessige spørsmål som ligger utenfor det denne artikkelen dekker, men prinsippene for botid og eierandel for den delen av verdien som reelt sett bytter eier, følger i hovedsak en tilsvarende logikk som ved salg til en ekstern kjøper. Er dette aktuelt for dere, anbefaler vi at dere avklarer den skattemessige siden konkret med en rådgiver før overtakelsen gjennomføres, slik at dere vet nøyaktig hvor dere står.

Oppsummert i praksis

Ved salg av felles bolig etter skilsmisse fordeles en eventuell gevinst normalt etter eierandel, mens botidskravet vurderes individuelt for hver av dere. Har begge bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget — selv om dere ikke flyttet ut samtidig — er gevinsten som regel skattefri for begge. Har derimot en av dere flyttet ut lenge før salget, kan akkurat den personens andel av gevinsten bli skattepliktig, selv om den andres andel forblir skattefri. Det finnes unntaksregler for situasjoner der skilsmissen selv er årsaken til at botidskravet ikke nås, og dette bør undersøkes konkret dersom det er aktuelt for dere.

Kort oppsummert - Gevinst eller tap ved salg av felles bolig fordeles normalt etter hver parts eierandel. - Botidskravet vurderes individuelt for hver av dere, ikke samlet som par. - Flytter en av dere ut tidlig og boligen selges lenge etter, kan nettopp den personens andel bli skattepliktig selv om den andres forblir skattefri. - Skilsmisse kan i noen tilfeller utløse et forholdsmessig unntak dersom botidskravet ikke nås av den grunn — undersøk dette konkret ved behov. - Overtar den ene av dere hele boligen fremfor å selge til en utenforstående, følger prinsippene for botid og eierandel i hovedsak samme logikk, men avklar gjerne den konkrete situasjonen med en rådgiver.