Skifteattest ved boligsalg: hvorfor megleren trenger den

Hva skifteattesten sier

Skifteattesten (bevis for retten til å skifte boet) er et dokument fra tingretten som viser hvem som skal skifte boet privat. Den utstedes når vilkårene for privat skifte er oppfylt (arveloven § 118). I attesten står det:

• hvem som er arvinger i boet
• hvem som er verge, hvis en arving er mindreårig eller representasjonen faller inn under vergens mandat
• hvem som har tatt på seg ansvaret for arvelaterens gjeld

Når attesten er utstedt, er boet overtatt til privat skifte. Den eller de attesten er utstedt til, er legitimert til å rå over arvelaterens eiendeler og forplikte boet. Det er den delen megleren trenger i et boligsalg.

Hvorfor megleren trenger skifteattest ved boligsalg

Megleren skal sørge for at kjøperen får en skriftlig oppgave med blant annet opplysninger om eierforholdet (eiendomsmeglingsloven § 6-7), og skal sørge for skjøte og tinglysing med mindre partene vil noe annet (§ 6-10). Når den som eide boligen er død, er det ikke nok å se i grunnboken. Loven nevner ikke skifteattest i meglerreglene, men for å vite hvem som kan skrive under oppdragsavtale, kontrakt og skjøte, må megleren kunne vise til et dokument som legitimerer dem.

Det samme gjelder tinglysingen. Et dokument som gir uttrykk for en rettshandel, kan ikke registreres uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren (tinglysingsloven § 13). Etter arvelaterens død er det skifteattesten som viser hvem som kan rå over eiendommen.

Derfor vil megleren normalt be om skifteattesten tidlig. Kjøperen får ikke gyldig skjøte uten at de som signerer, har rett til det. For kjøperen er attesten en del av grunnlaget for at salget kan gjennomføres.

Hvem attesten er utstedt til, og hvem som må signere

Skifteattesten utstedes til de arvingene som har tatt ansvaret for gjelden, til vergene i visse tilfeller, eller til en testamentsfullbyrder. Er arvingene enige, kan den utstedes til én eller noen av dem, eller de kan utpeke en fullmektig (§ 118 annet ledd).

Det betyr ikke at bare den som står på attesten bestemmer alt. Beslutninger under skiftet krever enighet mellom arvingene, men arvingene kan gi én eller noen myndighet til å treffe bindende beslutninger for alle (§ 120). Kravet om enighet gjelder ikke arvinger med ukjent adresse, arvinger som ikke svarer på henvendelser, eller en arving som etter testament bare skal ha et avgrenset gode av liten verdi. I praksis lager arvingene ofte en skriftlig fullmakt til den som skal signere for dem alle. Mer om dette finner du i artikkelen om fullmakter ved boligsalg.

Slik får arvingene skifteattesten

Skal boet skiftes privat, må minst én av de myndige arvingene overfor retten påta seg ansvaret for arvelaterens forpliktelser (§ 116). Gjør flere det, er de fullt og solidarisk ansvarlige overfor kreditorene. Det er den viktigste følgen av å stå på attesten, og den bør arvingene vurdere før de tar ansvaret. Hvis boets eiendeler antas å være verdt mindre enn tre ganger grunnbeløpet i folketrygden, er ansvaret begrenset til boets eiendeler etter at begravelsesomkostningene er dekket.

Fristen er 60 dager etter dødsfallet, eller en annen frist retten setter (§ 117). Attesten utstedes når fristen er utløpt, eller tidligere hvis alle arvingene er enige om det (§ 118 første ledd). Det gjør at arvingene som er enige kan få attesten raskt og starte salget uten å vente på fristens utløp.

Når skifteattest ikke er det du trenger

Ikke alle dødsbo skal skiftes privat. Sitter en gjenlevende ektefelle eller samboer i uskifte, er det uskifteattest som legitimerer vedkommende (§ 97). Under offentlig skifte oppnevner retten en bostyrer, og det er bostyreren som selger. Er den avdødes eiendeler av liten verdi, kan retten gi en person som har ordnet med begravelsen, fullmakt til å disponere uten skifteattest (§ 95). Det er likevel lite aktuelt for en bolig av noen verdi.

Kort oppsummert

• Skifteattesten viser arvingene og hvem som har tatt ansvaret for gjelden, og legitimerer den attesten er utstedt til til å rå over eiendelene og forplikte boet.
• Megleren trenger skifteattesten ved boligsalg for å vite hvem som kan signere oppdrag, kontrakt og skjøte, og for at skjøtet skal kunne tinglyses.
• Attesten utstedes når fristen på 60 dager er ute, eller tidligere hvis alle arvingene er enige.
• Arvingene som tar ansvaret for gjelden, er solidarisk ansvarlige overfor kreditorene, med begrensning for små bo.
• Ved uskifte brukes uskifteattest, og ved offentlig skifte er det bostyreren som selger.