Skatt ved salg av bolig du ikke har bodd i: slik beregnes gevinsten
Har du ikke bodd i boligen selv, er gevinsten ved salg skattepliktig. Fritaket for egen bolig krever at du har eid i over ett år og bodd der minst ett av de to siste årene. Gevinsten er salgssum minus salgskostnader og inngangsverdi, og skattlegges som alminnelig inntekt. Tap gir fradrag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når salg av bolig gir skattepliktig gevinst
Hovedregelen er at gevinst ved salg av en eiendel utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt (skatteloven § 5-1 annet ledd). For bolig finnes det et viktig unntak. Etter skatteloven § 9-3 annet ledd er gevinst ved salg av boligeiendom skattefri når to vilkår er oppfylt. Eieren må ha eid boligen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. Og eieren må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.
Har du aldri bodd i boligen, er det andre vilkåret ikke oppfylt, og gevinsten er skattepliktig. Det gjelder uansett hvor lenge du har eid den. Selger du en bolig du har eid i ti år, men aldri bodd i, betaler du skatt av gevinsten på samme måte som om du hadde eid den i ett år.
Hvem som må ha bodd der
Loven sier «eieren». Det er eieren selv som må ha brukt boligen som egen bolig. At barnet ditt, en leietaker eller en slektning har bodd der, gir deg ikke botid. Eier dere sammen, er det vanlig å vurdere hver eiers situasjon for seg.
Det finnes noen unntak i annet ledd. Når eieren på grunn av arbeid eller helse er forhindret fra å bruke boligen, regnes tiden brukshindringen varer, som botid, men bare hvis eieren ikke kjente til eller burde ha kjent til hindringen da boligen ble ervervet. Realiseres en tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, godskrives den som flyttet ut den andres botid. Det samme gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
Har eieren brukt minst halvparten av bygningen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig, og resten er leid ut som bolig, gjelder fritaket også (tredje ledd). Det gjelder tomannsbolig og lignende. Tomt er unntatt fra fritakene i § 9-3 niende ledd.
Slik regner du ut gevinsten
Gevinsten er det du får for boligen, minus det den kostet deg. Du tar utgangspunkt i salgssummen. Fra den trekker du kostnadene ved salget, for eksempel meglerprovisjon og kostnader til salgsoppgave og takst. Så trekker du fra inngangsverdien, som er det du betalte da du kjøpte den. Til kjøpesummen regnes normalt kjøpskostnader, som dokumentavgift og tinglysing, og påkostninger du har gjort. Vedlikehold er ikke en del av inngangsverdien. Skillet mellom vedlikehold og påkostning er en vurdering i hvert tilfelle.
Har du arvet boligen eller fått den i gave, tar du utgangspunkt i hva som gjelder etter skatteloven § 9-7. Hovedregelen er at du trer inn i den forrige eierens inngangsverdi.
Gevinsten regnes som alminnelig inntekt, og skatten har vært 22 prosent. Beløpet kommer i tillegg til andre inntekter, men siden gevinsten er kapitalinntekt, regnes det ikke trygdeavgift av den.
Når gevinsten skal skattlegges
Hovedregelen om tidfesting står i § 14-2. En fordel tas til inntekt når du får en ubetinget rett til den. Ved boligsalg er det normalt salgsåret, altså året avtalen om salg ble inngått. Selger du i desember og får overtakelsen og pengene i januar, er det som regel året avtalen ble inngått som teller, ikke året pengene kommer.
Hvis du taper penger på salget
Etter § 9-4 gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig. Er gevinsten på salget skattepliktig fordi du ikke har bodd i boligen, er altså også et eventuelt tap fradragsberettiget. Tapet trekkes fra i alminnelig inntekt det året du selger. Har du bodd i boligen slik at gevinsten er skattefri, får du heller ikke fradrag for tap. Slik behandles tapet: Boligsalg med tap: får jeg fradrag?.
Henrik og hybelen
Henrik Solheim kjøpte en hybelleilighet i 2022 til sønnen sin for 2 100 000 kroner. Han hadde 55 000 kroner i kjøpskostnader. Sønnen bodde der i tre år, men Henrik har aldri bodd der selv. I 2026 selger Henrik leiligheten for 2 650 000 kroner og har 60 000 kroner i salgskostnader.
Gevinsten er 2 650 000 minus 60 000 minus (2 100 000 pluss 55 000), altså 435 000 kroner. Siden han ikke har bodd der, og salget ikke kommer inn under noe annet fritak, er hele gevinsten skattepliktig. Med 22 prosent skatt blir skatten 95 700 kroner. Hadde han solgt for 2 100 000 kroner, ville han hatt et tap på 115 000 kroner, og dette hadde gitt fradrag. Hadde han selv bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene og eid den i over ett år, hadde gevinsten vært skattefri.
Hva du bør gjøre
Finn kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen fra kjøpet, og samle kvitteringer for påkostninger du har gjort. Ta med meglerens oppgjør fra salget. Har du bodd i boligen en periode, finn ut hvor lenge og når. Dagen avtalen om salg ble inngått, er viktigere enn dagen du overtok.
Er du usikker på om botiden din er lang nok, se Bodde i boligen i 11 måneder: skattefritak?.
Kort oppsummert
- Salg sekundærbolig gevinst skatt: bor du ikke selv i boligen, er gevinsten skattepliktig med mindre et annet fritak i § 9-3 passer.
- Skattefritaket for bolig krever at eieren har eid i over ett år og selv bodd der minst ett av de to siste årene.
- Gevinsten er salgssum minus salgskostnader og inngangsverdi, og skattlegges som alminnelig inntekt.
- Tap gir fradrag når gevinsten ville vært skattepliktig (§ 9-4).
- Året for salget er året avtalen ble inngått, ikke året pengene kommer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.