Skatt når du leier ut boligen før du selger den

Leien du får før salget er skattepliktig

Leieinntekten er en egen sak, uavhengig av salget. Leier du ut en bolig du ikke selv bor i, er leien skattepliktig kapitalinntekt etter skatteloven § 5-20 om avkastning av fast eiendom. Du får fradrag for kostnadene du har med utleien.

Fritaket i § 7-2 gjelder når du selv bruker minst halvparten av boligen, og når utleien av hele eller en større del av boligen ikke overstiger 20 000 kroner i året. Flytter du ut og leier ut hele boligen mens den ligger til salgs, er leien i praksis skattepliktig om den overstiger den grensen.

Utleien kan altså gi deg to skattespørsmål: skatt på leien, og skatt på gevinsten ved salget.

Skatt ved utleie før salg: botidsvilkåret

Gevinst ved salg av bolig er fritatt for skatt når to vilkår er oppfylt, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd. For det første må du ha eid boligen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. For det andre må du ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Det andre vilkåret er det utleien går ut over. Hvor lenge du kan leie ut før du mister fritaket, avhenger av hvor lenge du bodde der i de to siste årene. Bodde du i boligen i tolv måneder i løpet av de to siste årene, er vilkåret oppfylt, selv om boligen har vært utleid resten av tiden.

Har du bodd i boligen kortere tid enn ett år i løpet av de to siste årene, blir gevinsten skattepliktig. Har du bodd der i elleve måneder, er vilkåret i utgangspunktet ikke oppfylt. Det er omtalt i spørsmålet om elleve måneder.

Når du må flytte på grunn av arbeid eller helse

Loven har en regel for deg som ikke kunne bo i boligen på grunn av arbeid eller helsemessige og lignende grunner. Tiden brukshindringen varer, regnes da med som botid, hvis du ved kjøpet ikke kjente til eller burde ha kjent til hindringen. Er du fraflyttet fordi du fikk ny jobb i en annen by, kan du dermed få tiden regnet som botid. Da må du ha kjøpt boligen uten å vite at du skulle flytte.

Regelen gjelder bare når du er forhindret fra å bo der. Velger du å flytte for å leie ut, uten at arbeid eller helse hindrer deg, er det ikke en brukshindring.

Har du hatt en felles bolig med ektefelle eller samboer med felles barn, og boligen selges etter samlivsbrudd, godskrives den som flyttet ut den andres botid.

Når du bor i en del og leier ut resten

Bor du i boligen og leier ut en del, er dette annerledes. Skatteloven § 9-3 tredje ledd sier at annet ledd gjelder tilsvarende når du har brukt minst halvparten av bygningen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig og den øvrige delen har vært utleid til boligformål. Hele gevinsten er da fritatt, selv om en del er utleid. Har du flyttet ut og leid ut hele boligen, hjelper ikke dette.

Hold oversikt over datoene

Før du leier ut en bolig du kan komme til å selge, er det nyttig å skrive ned datoen du flyttet inn og datoen du flyttet ut. Tell to år tilbake fra salget og se hvor mange måneder du faktisk bodde der. Loven bruker ordet realisasjon om salget. Hva som regnes som realisasjon, er nærmere omtalt i skatteloven § 9-2.

Kort oppsummert

• Leien du får før salget er skattepliktig kapitalinntekt, med de vanlige fritakene i § 7-2.
• Gevinst ved salg av bolig er skattefri når du har eid den i over ett år og bodd der minst ett av de to siste årene.
• Utleie før salg kan gjøre at botidsvilkåret ikke er oppfylt, og gevinsten blir skattepliktig.
• Brukshindring på grunn av arbeid eller helse kan regnes som botid i visse tilfeller.
• Bor du i minst halvparten av boligen og leier ut resten, er hele gevinsten fortsatt fritatt.