Depositum er ikke din inntekt — det er en sikkerhet

Et depositum er ikke betaling for noe. Det er en sikkerhet leietakeren stiller for at hun skal oppfylle sine forpliktelser etter leieavtalen — typisk at leien betales, og at boligen leveres tilbake uten unødvendige skader utover normal slitasje. Pengene tilhører i utgangspunktet fortsatt leietakeren, selv om de står plassert på en konto i påvente av at leieforholdet skal avsluttes.

Fordi depositumet ikke er en betaling til deg, men en sikkerhet som eies av leietakeren, er det heller ikke skattepliktig inntekt for deg som utleier på det tidspunktet du mottar det. Det gjelder uansett hvor stort depositumet er, og uansett om det tilsvarer én, to eller tre måneders leie.

Depositumet skal normalt stå på en sperret konto

Etter husleieloven skal depositum som hovedregel settes på en egen depositumskonto — en sperret bankkonto opprettet i leietakerens navn, som verken du eller leietakeren kan disponere alene uten den andres samtykke, eller uten en kjennelse fra namsmyndighetene ved uenighet. Dette skiller depositum tydelig fra ordinære inntekter du mottar og fritt disponerer selv, som husleien.

At pengene står bundet på denne måten, understreker nettopp hvorfor de ikke skal regnes som din inntekt ved mottak: du har ikke fri rådighet over dem, og de er ikke ment å tilfalle deg med mindre leietakeren faktisk misligholder noe.

Når kan depositum bli skattepliktig for deg?

Selve depositumet blir først aktuelt som en mulig inntekt for deg dersom det på et tidspunkt faktisk benyttes til å dekke et krav du har mot leietakeren — for eksempel:

  • Ubetalt husleie ved leieforholdets slutt.
  • Skader på boligen utover normal slitasje, som leietakeren er ansvarlig for.
  • Andre kostnader leietakeren skal dekke etter leieavtalen, som ikke er betalt.

I den grad depositum brukes til å dekke slike krav, vil beløpet i realiteten kunne innebære en inntekt eller kompensasjon for deg på linje med om leietakeren hadde betalt kravet direkte — og da kan det være aktuelt å vurdere den skattemessige behandlingen av selve kravet det brukes til å dekke, på samme måte som du ellers ville behandlet slik inntekt eller erstatning.

Hva skjer med depositumet når leieforholdet avsluttes uten mislighold?

I det store flertallet av leieforhold flytter leietakeren ut uten at det er noe å utsette på verken betaling eller boligens stand. Da skal depositumet, med opptjente renter, tilbakebetales til leietakeren i sin helhet. Siden pengene aldri har vært din inntekt, er det heller ingenting å oppgi i skattemeldingen din knyttet til depositumet i et slikt tilfelle — verken ved mottak eller ved tilbakebetaling.

Et eksempel fra Drammen

Du leier ut en leilighet i Drammen og avtaler et depositum på 45 000 kroner, tilsvarende tre måneders leie, som settes inn på en depositumskonto i leietakerens navn. Depositumet er ikke inntekt for deg da det kommer inn, og det skal heller ikke føres opp noe sted i din skattemelding det året.

Ett år senere flytter leietakeren ut. Det viser seg at hun skylder én måneds leie, og at det er noen skader på parkettgulvet som koster 8 000 kroner å utbedre. Dere blir enige om at 23 000 kroner av depositumet (15 000 kroner i skyldig leie og 8 000 kroner i skader) holdes tilbake, mens resterende 22 000 kroner, pluss renter, tilbakebetales til leietakeren. De 15 000 kronene i skyldig leie behandles da som ordinær leieinntekt for deg, på lik linje med annen leie du har mottatt det året, og skal inngå i den skattepliktige leieinntekten dersom utleieforholdet ditt er skattepliktig etter de vanlige reglene. De 8 000 kronene knyttet til skaden anses som kompensasjon for utbedringskostnaden, og vil normalt kunne ses i sammenheng med den faktiske utgiften til reparasjon.

Hvorfor det er lurt å holde depositum og leieinntekt tydelig atskilt i regnskapet ditt

Fordi depositum og leieinntekt behandles så forskjellig skattemessig, er det lurt å ha klare rutiner for å skille dem i din egen oversikt over utleieforholdet — for eksempel ved å notere depositumsbeløp for seg, og bare føre løpende husleiebetalinger som inntekt fortløpende. Det gjør det enklere å holde riktig oversikt når skattemeldingen skal fylles ut, og det gir deg god dokumentasjon dersom det oppstår uenighet med leietakeren om hva depositumet faktisk skal dekke ved utflytting.

Hvem sin inntekt er rentene som opparbeides på depositumskontoen?

Et spørsmål som ofte dukker opp, er hva som skjer med de rentene som eventuelt opparbeides mens depositumet står på den sperrede kontoen. Siden depositumet i utgangspunktet eies av leietakeren, tilfaller normalt også eventuelle renter på beløpet leietakeren, ikke deg som utleier. Dette er en ekstra påminnelse om hvorfor depositum ikke skal behandles som din egen formue eller inntekt mens det står bundet — det er og forblir leietakerens penger, med mindre og inntil det eventuelt brukes til å dekke et berettiget krav.

Hva om vi blir uenige om depositumet ved utflytting?

Blir dere uenige om hvor mye av depositumet som skal holdes tilbake, for eksempel fordi dere har ulikt syn på om en skade er normal slitasje eller noe leietakeren skal erstatte, er det viktig å vite at verken du eller leietakeren kan disponere over den sperrede kontoen alene ved uenighet. Da må saken eventuelt løses gjennom namsmyndighetene, som avgjør hvordan depositumet skal fordeles. Dette er en praktisk, husleierettslig side av saken, men det er verdt å nevne fordi det henger tett sammen med hvorfor depositumet ikke skal regnes som din inntekt før en slik eventuell tvist er avklart og beløpet faktisk er disponert til å dekke et krav.

Kort oppsummert

  • Depositum er ikke din inntekt ved mottak — det er en sikkerhet som eies av leietakeren.
  • Depositum skal normalt stå på en sperret depositumskonto som verken du eller leietakeren disponerer alene.
  • Depositum blir først aktuelt skattemessig for deg dersom det faktisk brukes til å dekke et krav, som ubetalt leie eller skader.
  • Flytter leietakeren ut uten mislighold, tilbakebetales depositumet i sin helhet, uten noen skattemessige konsekvenser for deg.