Skadesløsbrev forklart
Et skadesløsbrev er et pantedokument som sikrer krav en bestemt kreditor har eller kan få mot en skyldner, opp til et høyeste beløp. Det skiller seg fra en pantobligasjon, som sikrer ett bestemt lån. Dokumentet tinglyses i grunnboken. Fordi det ikke er knyttet til ett lån, forsvinner det ikke av seg selv når et lån er nedbetalt, men må slettes. Skal kreditor selge eiendommen, må kravets omfang først være fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et skadesløsbrev er
Et skadesløsbrev er et dokument der eieren av en eiendom gir en kreditor pant i den for krav som kreditoren har eller kan få mot en skyldner. Pantet gjelder opp til et høyeste beløp som er skrevet inn i dokumentet. Kravene trenger ikke å være kjent da dokumentet underskrives: det kan være en kassekreditt, et lån som tas opp senere eller en kausjon.
Pantobligasjon er det vanlige alternativet. Den er et gjeldsbrev med pant i eiendommen og sikrer ett bestemt lån. Et skadesløsbrev er bredere: det er pantet som er hovedsaken, og det kan sikre flere krav og krav som oppstår senere. Det kan for eksempel brukes til å sikre en kredittramme eller flere engasjementer samtidig.
Hva loven krever
En panterett får rettsvern bare når det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet (panteloven § 1-4). Det er dette som gjør at et skadesløsbrev må ha et tak. Panteretten omfatter i tillegg visse tilleggskrav, som kostnader ved inndrivelse og renter for de to siste årene før tvangsdekning begjæres (§ 1-5). Totalbeløpet kreditoren kan få dekket, kan derfor bli høyere enn beløpet i dokumentet.
Pant i fast eiendom får rettsvern ved tinglysing i grunnboken (panteloven § 2-5). Underskriften på et pantedokument som ikke er utstedt av offentlig myndighet, må være bekreftet i samsvar med reglene i forskriften (tinglysingsloven § 17). Er eiendommen felles bolig for deg og ektefellen din, må ektefellen samtykke skriftlig til pantsettelsen (ekteskapsloven § 32).
Hvem kan stille skadesløsbrev
Den som eier eiendommen, stiller sikkerheten. Han trenger ikke være den som skylder pengene. Foreldre kan for eksempel stille boligen som sikkerhet for et barns kreditt, og skadesløsbrevet kan da gjelde det barnet skylder banken. Pantsetteren hefter da med eiendommen.
Forskjellen fra pantobligasjon i praksis
Hovedforskjellen merkes når gjelden er betalt. En pantobligasjon hører til ett lån, og er det betalt, er sikringsgrunnlaget borte. Et skadesløsbrev er ikke knyttet til ett bestemt lån. Er det opprinnelige lånet innfridd, kan skadesløsbrevet fortsatt sikre andre krav banken har eller får mot den samme skyldneren, helt til det er slettet.
Det er derfor ikke nok å betale ned et lån for å bli kvitt et skadesløsbrev. Du må be panthaveren om å samtykke til sletting. En heftelse skal slettes av grunnboken når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller når den berettigede samtykker (tinglysingsloven § 32). Er det umulig eller forbundet med uforholdsmessige vanskeligheter å få nødvendig kvittering eller samtykke til utslettelse av pantobligasjon eller skadesløsbrev, kan registerføreren kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder. Melder ingen seg, slettes heftelsen (§ 32 a).
Hva som skjer med pant etter innfrielse, er beskrevet i slette pant etter innfrielse.
Før du ber om sletting
Be banken om en oversikt over hvilke krav skadesløsbrevet sikrer i dag. Vil du at brevet skal slettes, bør du også få bekreftet skriftlig at du ikke har andre engasjementer som er avhengige av det. Et skadesløsbrev kan ha vært brukt som sikkerhet for flere lån og kreditter over tid, og banken vil ikke gi slipp på sikkerheten hvis noe fortsatt er uoppgjort.
Er du ikke selv skyldner, men har stilt eiendommen din som sikkerhet for en annen, er det den som skylder pengene, som må få sin gjeld ordnet før banken sletter.
Når kreditor kan selge eiendommen
Et tinglyst skadesløsbrev gir ikke kreditoren automatisk rett til å tvangsselge. For tvangsdekning i fast eiendom er registrert skadesløsbrev et tvangsgrunnlag bare når kravets omfang er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2). Kreditoren må altså først få avklart hvor mye skyldneren faktisk skylder, for eksempel ved en dom. Først da kan skadesløsbrevet brukes som grunnlag for å søke dekning i eiendommen.
Astrid og sønnens kreditt
Astrid Moen (58) eier en leilighet verdt 3 400 000 kroner. Hun gir banken et skadesløsbrev på 800 000 kroner som sikkerhet for sønnens næringskreditt. Sønnen bruker først 350 000 kroner av kreditten og betaler det tilbake etter to år.
Skadesløsbrevet står fortsatt i grunnboken. Fire år senere tar sønnen opp et nytt forbrukslån på 220 000 kroner i samme bank, og banken hevder at skadesløsbrevet også dekker dette. Det er opp til hva dokumentet og avtalen sier, men Astrid har i praksis stilt leiligheten som sikkerhet for opptil 800 000 kroner så lenge dokumentet ligger der. Hadde hun bedt om sletting da den første kreditten var nedbetalt og den ikke lenger skulle sikre noe, kunne brevet blitt slettet med bankens samtykke.
Kort oppsummert
- Et skadesløsbrev er et pantedokument for krav kreditoren har eller får, opp til et høyeste beløp.
- Beløpstaket kreves for rettsvern, og tilleggskrav som renter og inndrivelseskostnader kommer i tillegg.
- Dokumentet tinglyses, og underskriften må være bekreftet.
- Det forsvinner ikke av seg selv når et lån er betalt, men må slettes med panthaverens samtykke.
- Kreditor kan bare tvangsselge på grunnlag av et skadesløsbrev når kravets omfang er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.