Hva gjør jeg når skadedyrene kommer fra naboleiligheten?

Hvem du skal kreve noe av

Leieavtalen er mellom deg og utleier. Husleieloven § 5-3 pålegger utleier å holde boligen i den stand du har krav på, og § 5-7 gir deg rett til retting, avslag i leien og de andre mangelskravene når utleier ikke oppfyller dette. Loven spør ikke hvor skadedyrene kom fra.

Det betyr at du ikke trenger å finne ut hvilken leilighet det startet i. Du skal heller ikke ta kontakt med naboen for å kreve noe av vedkommende. Du melder fra til utleier, og så er det utleiers sak å følge opp videre. Se husleieloven § 5-7.

Hva utleier må gjøre

Utleier kan ikke svare at problemet ligger hos naboen. Utleier må sørge for at skadedyrene blir bekjempet i din bolig, og i praksis betyr det ofte at hele bygningen eller flere leiligheter må behandles samtidig. Behandler man bare din leilighet, kommer dyrene lett tilbake fra naboen.

Utleier må derfor selv:

• kontakte naboen eller huseieren for naboleiligheten
• ta det opp med sameiet eller borettslaget hvis bygningen er organisert slik
• bestille profesjonell bekjemping og koordinere den
• følge opp til dyrene er borte

Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet. Plikten til å rette er begrenset ved at det ikke må skje med urimelig kostnad eller ulempe for utleier (§ 2-10), men et skadedyrangrep i en bolig er sjelden en slik situasjon.

Når utleier eier i sameie eller borettslag

Mange leier ut en leilighet i et sameie eller borettslag. Da har utleier selv et forhold til sameiet eller borettslaget, som kan ha ansvar for felles bekjemping. Du har ikke selv noe avtaleforhold med sameiet. Kravet ditt går til utleier, og utleier videresender det. Mer om ansvarsfordelingen i fellesskap finner du i skadedyr i borettslaget.

Dine krav mens plagen varer

Fordi mangelen ikke skyldes forhold på din side, har du de vanlige kravene:

• retting for utleiers regning
• avslag i leien for tiden plagen varer, hvis mangelen ikke er ubetydelig, jf. husleieloven § 2-11
• erstatning for tap hvis utleier har vist feil eller forsømmelse, § 2-13
• tilbakeholdelse av en del av leien (§ 2-15)
• heving, hvis plagen blir vesentlig mislighold (§ 2-12)

Erstatning forutsetter at tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller at utleier ikke kan vise til en hindring utenfor sin kontroll. Det at dyrene kom fra naboen, kan derfor få betydning for erstatning, men ikke for retting og avslag.

Slik krever du at utleier tar tak i problemet

Skriv til utleier med dato, og beskriv hva du har sett. Legg ved bilder. Be om bekjemping innen en rimelig frist og oppgi at du krever avslag i leien. Hold en logg over hva som skjer, og behold alle svar. Meld fra til utleier igjen hvis dyrene kommer tilbake.

Hvis utleier ikke gjør noe

Noen utleiere svarer at de ikke kan gjøre noe fordi naboen nekter å slippe inn bekjemper. Det er utleiers problem å løse, ikke ditt. Utleier kan ta saken videre med sameiets styre, huseier eller i siste instans et rettslig skritt mot den som hindrer bekjemping. Du trenger ikke vente på at det løser seg.

Står utleier stille, kan du bruke de øvrige kravene i loven. Du kan få rettet mangelen selv og kreve forsvarlige utgifter dekket, jf. husleieloven § 2-10, men siden dyrene kommer utenfra, hjelper det lite å behandle bare din leilighet. Fortell derfor utleier skriftlig at behandlingen må omfatte kilden, og krev at utleier sørger for det.

Har du ikke fått svar etter en rimelig frist, kan du ta saken til Husleietvistutvalget. Ta med loggen din, bildene og alle meldinger du har sendt. Et tydelig tidsforløp gjør det lett for utvalget å se hva som har skjedd og hvem som har ventet for lenge.

Hva du selv bør gjøre i mellomtiden

Du kan begrense plagen mens du venter. Tett sprekker rundt rør og lister, hold mat i lukkede beholdere og ta ut søppel ofte. Det fritar ikke utleier, men viser at du tar ansvar, og det styrker saken din hvis noen senere hevder at forholdene hos deg bidro til angrepet.

Kort oppsummert

• Du holder deg til utleier, ikke til naboen, når skadedyr fra naboen plager deg.
• Utleier må rette mangelen uansett hvor skadedyrene kommer fra.
• Utleier tar selv saken videre med naboen, sameiet eller borettslaget.
• Du kan kreve retting og avslag i leien, og erstatning hvis utleier har vist feil eller forsømmelse.
• Skadedyr fra naboen: dokumenter og meld fra skriftlig.