Skadedyravtale for borettslaget: er det verdt det?
Det kommer an på bygget og på hva avtalen dekker. En fast skadedyravtale gir regelmessig kontroll og rask hjelp, og kostnaden blir en felleskostnad som deles av alle andelseierne. Loven krever ikke slik avtale. Den lønner seg oftest i store bygg med kjeller, søppelrom og tidligere angrep, mens små lag med få problemer kan klare seg med å bestille hjelp ved behov.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en skadedyravtale er
En skadedyravtale er en vanlig avtale mellom laget og et skadedyrfirma. Typisk inneholder den faste kontrollbesøk, for eksempel hvert kvartal, og utrykning ved melding om angrep. Firmaet setter ut og følger opp feller og lokkemat i kjeller og tekniske rom, og rapporterer til styret.
Loven har ingen regler om slike avtaler. Det er heller ikke krav om at et borettslag skal ha en. Borettslagsloven § 5-17 første ledd pålegger laget å holde bygningene forsvarlig ved like, men sier ikke hvordan. En avtale er ett av flere måter å oppfylle det på.
Hva som taler for en fast avtale
Rask respons er det viktigste. Når et angrep oppdages tidlig, er det billigere å stoppe. Med avtale kjenner firmaet bygget, vet hvor fellene står, og trenger ikke ny befaring hver gang.
Det blir også lettere å ha oversikt. Rapportene viser om mus eller rotter er funnet gjentatte ganger på samme sted, og styret kan bruke det i planleggingen av vedlikehold. Er det tidligere påvist skadedyr i bygget, kan en avtale være forsvarlig drift.
Hva som taler imot, og hva du bør se etter
Prisen betales hvert år uansett om det er angrep. For et lite lag uten problemer kan det bli en utgift som gir lite igjen. Les derfor avtalen nøye før styret skriver under:
- hva som er dekket: bare fellesarealer, eller også boligene, og hvilke dyr
- om utrykning og behandling er inkludert, eller kommer som tillegg
- bindingstid, oppsigelsestid og prisregulering
- hva som skjer med veggedyr, kakerlakker og andre arter, som ofte krever egen behandling
- hvem som har ansvaret for å tette hull, og om det er med i prisen
Sammenlign minst to tilbud. Spør om referanser fra andre borettslag.
Hvem betaler
Utgiften er en kostnad med eiendommen og føres som felleskostnad. Etter § 5-19 deles felleskostnadene mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Styret fastsetter månedsbeløpet hver enkelt skal betale.
Avtalen bør derfor være tatt inn i budsjettet. Når kostnaden er løpende, er det naturlig å få den med i forslaget som legges frem for generalforsamlingen. Hva styret kan beslutte alene ut fra vedtekter og fullmakter, kan variere, så kontroller hva som står i vedtektene om styrets myndighet.
to lag i samme gate
Borettslaget Furuhagen har 60 leiligheter, felles kjeller med 40 boder og to søppelrom. Etter at rotter ble funnet i fjor, tegner styret en avtale med fire kontroller i året til 24 000 kroner. Fordelt på 60 leiligheter blir det 400 kroner per bolig i året, litt ulikt etter verdi. I løpet av året finner firmaet mus ved ett inntak og tetter det.
Borettslaget Bjerkelunden har 12 leiligheter uten kjeller og ingen kjente angrep. Styret velger å ikke tegne avtale, men lagrer nummeret til et firma og bestiller hjelp hvis noen melder fra. Samme beløp ville gitt 2 000 kroner per leilighet for en tjeneste som ikke ble brukt.
Begge valgene er forsvarlige. Det som avgjør, er bygget og historikken.
Når du som andelseier mener laget bør ha avtale
Du kan foreslå det for styret eller som sak til generalforsamlingen. Vis til tidligere angrep, kostnader og tilbud. Er lagets bygg gammelt og står tett, taler det for fast avtale. Det er likevel styret og generalforsamlingen som avgjør, og loven gir ikke den enkelte noe krav på at laget skal tegne avtale.
Forsikring, garantier og andre alternativer
En skadedyravtale er ikke det samme som en forsikring. Bygningsforsikringen dekker vanligvis skade på bygningen fra brann, vann og lignende, mens utgifter til å bekjempe skadedyr ofte ikke er dekket. Spør forsikringsselskapet hva som gjelder for laget, og ikke legg til grunn at en eventuell avtale erstatter forsikringen.
Noen firmaer tilbyr garanti på behandlingen, for eksempel at de kommer tilbake uten ekstra kostnad hvis dyrene vender tilbake innen en viss tid. Be om garantien skriftlig, og se hva som kreves av laget for at den skal gjelde.
Et alternativ til årsavtale er en rammeavtale uten fast årspris, der laget bare betaler for befaring og behandling når det kalles ut, til avtalt timepris. Den gir lav utgift i rolige år, men gir ikke samme faste kontrollrunder. Mange lag finner en mellomvei med én årlig kontroll og utrykning ved behov.
Kort oppsummert
- Loven krever ikke skadedyravtale, men laget skal holde bygningen forsvarlig ved like.
- En fast avtale gir kontroll og rask hjelp. Den lønner seg mest i store eller utsatte bygg.
- Kostnaden er en felleskostnad som fordeles etter § 5-19.
- Sjekk hva avtalen dekker, bindingstid og pris, og sammenlign tilbud.
- En skadedyravtale for borettslaget er verdt det når bygget har vært rammet eller er utsatt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.