Sjekkliste for skatten når du selger boligen

Sjekkliste for skatten når du selger boligen

Boligsalg handler om tre ting for skatten: om gevinsten er skattefri, hvilke dokumenter du trenger hvis den ikke er det, og hva som skal stå i skattemeldingen året etter. Gå gjennom punktene før du skriver under på kontrakten.

• Sjekk eiertid og botid mot vilkårene i § 9-3.
• Avklar om deler av boligen er utleid eller brukt i næring.
• Samle dokumentene for kjøpet og for utbedringer.
• Beregn gevinst eller tap.
• Kontroller skattemeldingen når salgsåret er omme.

Er gevinsten skattefri?

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når to vilkår er oppfylt (skatteloven § 9-3 annet ledd). Du må ha eid boligen i mer enn ett år da salget skjer eller avtales. Har du bygd huset selv, løper ettårsfristen fra det ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest. Du må dessuten ha brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Har du vært forhindret fra å bo der på grunn av arbeid eller helse, kan tiden regnes med som botid, men bare hvis du ikke kjente til hindringen da du kjøpte. Ved samlivsbrudd kan den som har flyttet ut, godskrives den andres botid. Det er egne regler for de fleste tilfeller i når boligsalg er skattefritt.

Hvis deler av boligen er utleid eller brukt i næring

Bor du selv i en del av bygningen og leier ut resten til boligformål, er gevinsten også skattefri når du har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig, regnet etter utleieverdien (§ 9-3 tredje ledd). Eier du en leilighet i en bygning som delvis er brukt i virksomhet, gjelder fritaket den delen av gevinsten som faller på din egen leilighet.

Fritaket for bolig gjelder ikke tomt. Selger du en tomt, eller en større del av en eiendom som er egnet for bygging, er gevinsten skattepliktig selv om du har bodd på eiendommen (§ 9-3 niende ledd). Mer om det i skatt ved salg av boligen.

Overføring i familien er ikke alltid et salg

Overdrar du boligen til ektefellen din, regnes det ikke som realisasjon, og det samme gjelder skifte av felleseie mellom ektefeller (skatteloven § 9-2 tredje ledd). Gevinstskatten kommer da først når mottakeren selger. Samboere har ikke denne regelen, så en overføring mellom samboere kan regnes som salg. Skal du dele eiendeler etter et samlivsbrudd, bør du kjenne forskjellen før du skriver under.

Dokumenter du bør samle før salget

Er gevinsten skattepliktig, trenger du tre tall: salgssummen, salgskostnadene og inngangsverdien. Inngangsverdien er kjøpesummen med kjøpskostnader og påkostninger (utbedringer som gjør boligen bedre enn før). Dokumentene du bør finne frem, er:

• kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen fra kjøpet
• salgsoppgjøret med megler, takst og annonsering
• kvitteringer og fakturaer for påkostninger, for eksempel nytt bad eller tilbygg
• oversikt over perioder du har bodd i boligen og eventuell utleie

Vanlig vedlikehold regnes ikke med i inngangsverdien. Det er lettere å skille mellom vedlikehold og påkostning når du har fakturaene foran deg. Du har selv ansvar for at opplysningene i skattemeldingen er riktige og fullstendige (skatteforvaltningsloven § 8-1).

Salg med tap og tidspunktet for skatten

Selger du med tap, gis det fradrag i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig (skatteloven § 9-4). Er gevinsten skattefri, er også tapet uten skattemessig betydning. Du ser nærmere på dette i boligsalg med tap.

Gevinst eller tap føres i skattemeldingen for det året salget regnes som gjennomført, og skatten kommer i skatteoppgjøret for det året. Etter salget skal du sjekke at salget er riktig oppgitt, at lånet som er innfridd ikke står igjen som gjeld, og at renter frem til innfrielsen er trukket fra (skatteloven § 6-40).

Kort oppsummert

• Sjekkliste skatt boligsalg: gevinsten er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene.
• Er deler av boligen utleid, kan fritaket likevel gjelde hvis du har brukt minst halvparten selv.
• Tomt er ikke omfattet av fritaket.
• Samle kjøpekontrakt, oppgjør og kvitteringer for påkostninger før du selger.
• Sjekk skattemeldingen året etter: salg, lån og renter skal stå riktig.