To krav som må oppfylles samtidig
Folk tror ofte at skattefritak handler om hvor mye penger man tjener på salget. Det stemmer ikke. Det handler om tid – hvor lenge du har eid boligen og hvor lenge du har bodd der. Begge kravene må være på plass samtidig (skatteloven § 9-3).
- Eiertid over ett år. Det må gå mer enn ett år fra du overtok boligen til salget avtales eller gjennomføres.
- Botid: minst 12 av de siste 24 månedene. I løpet av de to siste årene før salget må du ha brukt boligen som ditt hjem i til sammen minst ett år.
Eksempel: Familien Nguyen flytter
Familien Nguyen kjøpte rekkehus i Sandnes i januar 2023 og flyttet inn med en gang. I april 2026 selger de for å kjøpe noe større. De har bodd der i over tre år sammenhengende.
- Eiertid: over tre år – godkjent.
- Botid: over 12 av de siste 24 månedene – godkjent.
Salget er skattefritt, selv om de tjener 800 000 kroner på det.
Spiller størrelsen på gevinsten noen rolle?
Nei. Dette er verdt å understreke fordi mange tror det finnes et «tak» for hvor mye man kan tjene skattefritt. Det gjør det ikke for egen bolig. Oppfyller du eier- og botidskravene, er gevinsten skattefri uansett om den er 100 000 eller 3 millioner kroner. Det er kun tiden som teller, ikke beløpet.
Hva hvis du flyttet ut en periode?
Botiden trenger ikke å være sammenhengende rett før salget – men de tellende månedene må ligge innenfor de siste 24 månedene.
Eksempel: Marit som leide ut en stund
Marit kjøpte i 2020 og bodde der til sommeren 2024. Så flyttet hun til kjæresten og leide ut leiligheten i ett år før hun solgte våren 2026.
Vi teller botid de siste 24 månedene (våren 2024 til våren 2026). I den perioden bodde hun selv i leiligheten omtrent fra våren 2024 til sommeren 2024 – altså bare noen måneder. Det er for lite til å nå 12 måneder. Marit risikerer derfor at gevinsten blir skattepliktig.
Hadde hun solgt tidligere, mens hun fortsatt hadde nok botid innenfor toårsvinduet, kunne salget vært skattefritt. Dette viser hvor viktig timingen er.
Tips: «redd» botiden ved å selge i tide
Hvis du har flyttet ut og leier ut boligen, tikker klokken. For hver måned som går, faller en gammel botidsmåned ut av toårsvinduet. På et tidspunkt har du ikke lenger 12 måneder igjen innenfor de siste 24 – og da forsvinner skattefritaket.
Eksempel: Du bodde i boligen i to år, flyttet ut og leide ut. Etter ett års utleie har du fortsatt 12 måneder botid innenfor toårsvinduet og kan selge skattefritt. Men venter du mer enn ett år ekstra, faller du under 12 måneder, og gevinsten blir skattepliktig. Mange velger derfor å selge før dette «vinduet» lukkes.
Eksempel: Ali bygger opp botid på nytt
Ali kjøpte en leilighet i 2018 og bodde der i fire år. I 2022 flyttet han for å prøve samboerskap, og leide ut leiligheten. I 2024 ble det slutt, og han flyttet tilbake til sin egen leilighet. Han bodde der til han solgte sommeren 2026.
I de siste 24 månedene før salg (sommer 2024 til sommer 2026) bodde Ali selv i leiligheten omtrent hele tiden. Botidskravet er dermed oppfylt på nytt, og salget blir skattefritt – selv om han hadde en periode med utleie midt i eierskapet. Dette viser at botid kan «bygges opp igjen» hvis du flytter tilbake.
Spesielle unntak: brukshindring
Noen ganger kan du «opptjene» botid selv om du ikke faktisk bor der. Dette kalles brukshindring. Hvis du er forhindret fra å bo i boligen på grunn av arbeid, helse eller lignende, og du ikke kjente til hindringen da du kjøpte, kan tiden likevel telle som botid.
Eksempel: Du kjøper en bolig, men blir uventet syk og må bo på sykehjem. Da kan tiden på sykehjemmet telle som botid.
To viktige betingelser for brukshindring:
- Hindringen må skyldes arbeid, helse eller lignende tungtveiende grunner.
- Du må ikke ha kjent til – eller burde ha kjent til – hindringen da du kjøpte boligen.
Det betyr at hvis du kjøpte en bolig allerede vel vitende om at du snart skulle flytte til utlandet på jobb, kan du ikke regne den tiden som botid. Men en uventet jobbtilbud eller en plutselig sykdom kan derimot godkjennes.
Gjelder skattefritaket hele boligen?
Ja, normalt gjelder skattefritaket hele boligen, også hagen og en eventuell garasje som hører til. Hvis du har en stor tomt, kan det imidlertid være at en del av gevinsten som knytter seg til ubebygd tomtegrunn over en viss størrelse, vurderes for seg. For en vanlig enebolig eller leilighet er dette sjelden et tema.
Har du leid ut en del av boligen mens du bodde der selv, påvirker ikke det skattefritaket – så lenge du selv har brukt minst halvparten (etter utleieverdi).
Eksempel: Even solgte rett etter ett år
Even kjøpte en leilighet 1. mars 2025 og flyttet inn samme dag. Han selger 15. mars 2026. Han har da eid den i litt over ett år og bodd der hele tiden.
- Eiertid: over ett år – godkjent.
- Botid: ca. 12,5 måneder av de siste 24 – godkjent.
Even er akkurat innenfor på begge krav, og salget er skattefritt. Hadde han solgt to uker tidligere, ville eiertiden vært under ett år, og gevinsten kunne blitt skattepliktig. Dette viser hvor presist du bør telle.
Sjekkliste før salg
- Har du eid boligen i mer enn ett år?
- Har du bodd der minst 12 av de siste 24 månedene?
- Har du vært forhindret fra å bo der av gode grunner (jobb/helse)? Sjekk brukshindring.
- Er det en fritidsbolig? Da gjelder andre regler (se egen artikkel om hytte).
Kort oppsummert
Boligsalg er skattefritt når du oppfyller både eiertid (over ett år) og botid (minst 12 av de siste 24 månedene). Beløpet på gevinsten spiller ingen rolle. Brukshindring kan redde botiden i spesielle tilfeller. Reglene og eventuelle beløpsgrenser kan endres – kontroller på skatteetaten.no før du selger.
Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.