Service på varmepumpen i leid bolig: slik er ansvaret fordelt
Utleier har ansvaret for service og vedlikehold av varmepumpen i leid bolig, med mindre dere har avtalt noe annet. Varmepumpen er normalt en del av den faste eiendommen. Leietaker har likevel ansvar for vanlig bruk og skjøtsel, som å følge bruksanvisningen og rengjøre filteret hvis det er vanlig. Avtalen kan flytte ansvaret over på deg, så les den først.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleier vedlikeholder varmepumpen som hovedregel
Husleieloven § 5-3 første ledd sier at utleieren, med mindre annet er avtalt, plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i kapittel 2. Det innebærer at utleier må sørge for at oppvarmingen fungerer slik avtalen forutsetter.
Leierens vedlikeholdsplikt etter annet ledd gjelder spesifikke ting: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren skal også foreta funksjonskontroll, rengjøring og batteriskift av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.
En varmepumpe er vanligvis montert fast på vegg, med utedel og rørføring. Det taler for at den er en del av den faste eiendommen, og dermed på utleiers hånd. Varmepumpen står ikke i listen over det leieren skal vedlikeholde, og lovens utgangspunkt er derfor at utleier tar service og reparasjoner.
Hva betyr dette i praksis?
Det er utleier som må bestille og betale for: - årlig service av innedel og utedel, hvis det er nødvendig for at pumpen skal fungere - reparasjon hvis pumpen går i stykker ved normal bruk - utskifting av defekte deler og, om nødvendig, hele pumpen - feilsøking hvis pumpen ikke varmer eller kjøler som avtalt
Er varmepumpen en forutsetning for oppvarming av boligen og slutter å fungere, er det en mangel som kan gi rett til retting og avslag i leien. Utleier plikter å rette mangelen uten ugrunnet opphold. Boligen skal ha forsvarlig oppvarming, og kald bolig kan gi krav på avslag.
Merk at Husleieloven ikke har noen egen regel om varmepumper. Dette er en vurdering av hvordan § 5-3 passer, og i en konkret tvist kan det bli lagt vekt på hva som står i leieavtalen, og hva som er vanlig praksis.
Hva leietaker kan ha ansvar for
Selv om service er utleiers ansvar, har du som bruker en plikt til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet, jf. § 5-1 annet ledd. Det innebærer: - bruke pumpen i samsvar med bruksanvisningen - ikke dekke til innedel eller utedel - gi beskjed raskt hvis pumpen lager lyd, lekker vann eller ikke virker - rengjøre filteret hvis bruksanvisningen sier at brukeren skal gjøre det, og utleier har bedt om det eller det er vanlig
Skader du forårsaker ved uaktsom bruk, kan utleier kreve erstattet etter § 5-8. Det kan for eksempel være at du lar pumpen gå uten filter, eller at du demonterer utedelen.
Rengjøring av filter regnes som vanlig skjøtsel, ikke som service. Loven nevner ikke varmepumpefilter, og det er derfor beste praksis å avtale det skriftlig. Mange utleiere skriver en klausul om at leieren skal rense filtrene.
Kan avtalen flytte ansvaret?
Ja. § 5-3 begynner med «er ikke annet avtalt». Dere kan avtale at du skal sørge for og betale for service på varmepumpen. Mange utleiere skriver det inn i avtalen, og da er du bundet av det, så lenge klausulen er tydelig.
Er klausulen uklar, for eksempel «leieren holder boligen i god stand», er det vanskelig å tolke den som en plikt til å bestille og betale for service på en pumpe. Hva en uklar klausul betyr, må vurderes konkret, og det er ikke sikkert at den kan leses som en plikt til å bestille og betale service.
Skal du betale for service, bør du be om å få se dokumentasjon på hva som er gjort tidligere, og at pumpen fungerer ved innflytting. Da slipper du å betale for feil som fantes fra før. Fant du feil ved overtakelsen, bør du varsle utleier skriftlig i tide.
pumpen slutter å varme
Benedikte leier en enebolig med varmepumpe som hovedvarmekilde. I februar slutter den å varme. Utleieren Elias hevder at det er hennes ansvar fordi filteret er skittent. En tekniker kommer og finner at filteret er greit, men at kompressoren er utslitt. Reparasjonen koster 7 800 kroner.
Siden feilen skyldes alderen og ikke bruken, er det Elias som må betale. Benedikte kan i tillegg kreve avslag i leien for tiden uten fungerende oppvarming, og hun kan kreve erstatning for ekstra strømutgifter hvis hun måtte bruke elektriske ovner. Fant teknikeren i stedet at pumpen var stoppet fordi hun hadde dekket til utedelen med presenning, ville hun måttet dekke reparasjonen.
Benedikte hadde bare sagt fra til Elias muntlig. Hun gjør lurt i å sende en e-post også, slik at tidspunktet er dokumentert.
Kort oppsummert
- Service på varmepumpen i leid bolig er som hovedregel utleiers ansvar etter § 5-3, fordi pumpen er en del av den faste eiendommen.
- Du plikter å bruke pumpen forsvarlig og melde fra om feil.
- Rengjøring av filter regnes som vanlig skjøtsel, men loven nevner det ikke, så avtal det.
- Avtalen kan flytte ansvaret over på deg, men klausulen må være tydelig.
- Slutter pumpen å varme på grunn av alder eller slitasje, kan du kreve retting og avslag i leien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.