Kan selgeren kreve forskudd før overtakelse ved bruktbolig?

Kan selgeren kreve forskudd? Det loven sier

Avhendingslova har ikke en egen regel som sier når kjøpesummen forfaller. Det betyr at selgeren ikke har noen lovfestet rett til å kreve penger før overtakelsen. Hva som skal betales og når, avtales i kjøpekontrakten.

Utgangspunktet i praksis er at kjøpesummen gjøres opp ved overtakelsen. Kjøperen kan etter avhendingslova § 2-3 kreve skjøte når han har oppfylt sine plikter etter avtalen, og han kan på samme vilkår kreve å overta bruken av eiendommen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Betalingen og overtakelsen henger dermed sammen: selgeren gir fra seg eiendommen, kjøperen betaler kjøpesummen.

Det gjelder også når du kjøper bruktbolig. Det er kjøpekontrakten som avgjør om og hvor mye du skal betale i forveien. Har dere ikke avtalt forskudd, kan selgeren ikke kreve det.

Når et forskudd er avtalt

Noen ganger avtales det at kjøperen betaler en del av kjøpesummen før overtakelsen. Det kan være fordi selgeren trenger penger til å kjøpe ny bolig, eller fordi partene vil ha en sikkerhet for at kjøperen faktisk fullfører. Slik avtale er lovlig, men den må være avtalt.

Et forskudd øker risikoen din som kjøper. Du betaler for noe du ennå ikke har fått. Hvis handelen ikke blir gjennomført, må du få pengene tilbake, og det kan være vanskelig hvis selgeren har brukt dem eller går konkurs.

Slik sikrer du pengene

Det viktigste er å betale til meglerens klientkonto, ikke direkte til selgerens konto. Etter forskriften om eiendomsmegling skal klientmidler som ikke umiddelbart utbetales settes på en særskilt klientkonto i foretakets navn, merket «klientkonto». Midlene ligger der adskilt fra meglerforetakets egne penger.

I kontrakten bør dere skrive hva som skjer med forskuddet hvis handelen ikke gjennomføres. Skal det gå tilbake til deg? Hvem må samtykke før det utbetales til selgeren? Dette bør stå skriftlig.

Betaler du direkte til selgeren, er du avhengig av at han faktisk gjennomfører handelen. Hos megleren er pengene i trygg forvaring.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd skal megleren som forestår oppgjøret sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Selgeren skal altså ikke få kjøpesummen før du har fått rettsvern. Hvordan et avtalt forskudd skal behandles, må stå i kontrakten.

Panterett som sikkerhet

Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen, men ikke fått hjemmel (eiendomsrett) til eiendommen eller overtatt bruken, har du etter avhendingslova § 2-9 panterett i eiendommen til sikkerhet for kravet om å få tilbake det du har betalt. Rettsvern og tinglysing av panteretten følger reglene i pantelova § 6-1 fjerde ledd.

Panteretten gir deg et visst vern, men den er ikke en erstatning for en god avtale. Er selgerens eiendom allerede pantsatt til banken, kan banken ha bedre prioritet enn deg. Derfor er klientkonto den sikreste løsningen.

Hva om selgeren presser på?

Du er ikke forpliktet til å betale noe før overtakelsen hvis ikke det står i kontrakten. Kommer selgeren med et krav om forskudd etter at kontrakten er signert, kan du si nei. Er det et ønske, kan du gå med på det mot sikkerhet. Det kan avtales at selgeren gir en bankgaranti eller at forskuddet står på klientkonto. Sørg for at endringen blir skrevet inn som et tillegg til kontrakten.

Kort oppsummert

• Selgeren kan bare kreve forskudd før overtakelsen hvis det er avtalt, for avhendingslova har ingen regel som gir en slik rett.
• Betal forskudd til meglerens klientkonto, ikke direkte til selgeren, og skriv i kontrakten hva som skjer om handelen ikke gjennomføres.
• Har du betalt uten å ha fått hjemmel eller overtatt, har du panterett i eiendommen for å få pengene tilbake.
• Megleren skal sørge for at du har rettsvern før kjøpesummen utbetales til selgeren.