Selger vil beholde en bruksrett på tomten. Hva betyr det for meg?
En bruksrett som er avtalt og tinglyst, står seg mot senere eiere og deres långivere. Den gir selgeren rett til å bruke tomten slik avtalen beskriver, og du kan ikke stoppe bruken så lenge han holder seg innenfor den. Bruksretten gjør tomten mindre verdt for deg, så omfang, varighet og pris bør avtales skriftlig. Er den ikke tinglyst, binder den deg likevel som avtalepart.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en bruksrett er
Når selgeren beholder en bruksrett på tomten du kjøper, beholder han ikke eiendommen, men retten til å bruke en del av den på en bestemt måte. Slike rettigheter kalles servitutter. Servituttlova § 1 gjelder særrettar over fremmed fast eiendom til enkelte slags bruk, eller til å forby enkelte slags virksomhet, bruk eller tilstand. Typiske eksempler er rett til å kjøre og gå over tomten, parkere, ha en båtplass, hogge ved eller drive beite.
Bruksretten er altså en byrde på tomten din. Du eier den, men må tåle at selgeren bruker den på den måten retten gir ham.
Hva avtalen må si
Hva bruksretten gir, er det avtalen som avgjør. Skriv derfor ned ting som ellers fort blir uenighet om:
- omfanget: hva retten gjelder (kjøring, parkering, hogst), og til hvilke tider eller hvor ofte
- stedet: et konkret område, helst vist på kart
- hvem som har retten: bare selgeren personlig, eller også de som overtar hans nabohytte eller gård
- varigheten: for alltid, til et bestemt år, eller til selgeren dør eller selger sin egen eiendom
- vedlikehold: hvem holder vegen eller området i stand, og hvem betaler
- vederlag: om selgeren skal betale noe for å bruke området
Er avtalen uklar, gjelder lovens grunnregel i servituttlova § 2: verken rettshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin slik at det urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for den andre. Du kan altså ikke sperre veien med et gjerde, og selgeren kan ikke utvide bruken til noe langt mer belastende enn det som var tenkt.
Etter servituttlova § 5 kan hver av partene dessuten kreve at bruken flyttes eller nærmere fastlegges, når han bærer kostnaden selv og den nye ordningen er minst like god for motparten, med mindre det finnes en tungtveiende grunn mot. Skal du bygge på området der selgeren kjører, kan du dermed be om å få veien flyttet. Du må selv betale, og det må ikke bli verre for selgeren.
Hvorfor tinglysing betyr noe
Tinglysing gjør at retten blir synlig i grunnboken, og at den får rettsvern mot andre. Etter tinglysingsloven § 20 går et registrert rettserverv foran rettserverv som ikke er registrert. Etter § 21 tredje ledd går et forbehold som selgeren tar ved overdragelsen foran rettigheter som utledes fra deg, hvis forbeholdet står i skjøtet eller blir registrert senest samme dag som skjøtet.
Det betyr to ting. Bruksretten står seg mot senere kjøpere av tomten din, og den kan også gå foran en pant du gir banken. Banken vil sjekke grunnboken og kan stille krav, eller vurdere verdien av tomten lavere. Spør banken før du signerer.
Ligger bruksretten bare i en muntlig avtale eller en kontrakt som ikke er tinglyst, er du likevel bundet som avtalepart. Men en senere kjøper som ikke visste om retten, kan stå friere.
Hva du bør gjøre som kjøper
Som kjøper vet du om bruksretten på forhånd, og da kan du ikke senere gjøre gjeldende at den er en mangel, siden du kjente til den da avtalen ble inngått. Hvis du får vite om en bruksrett etter kjøpet som verken er nevnt i salgsoppgaven eller kontrakten, kan den derimot være en mangel etter § 3-7 eller § 3-8. Få derfor alt skrevet inn i kontrakten.
Gjør disse tingene:
- be om et forslag til tekst som beskriver retten, og la den bli en del av kontrakten og skjøtet
- sørg for at området er avgrenset på kart
- be om tidsbegrensning hvis det er mulig
- forhandle prisen. En bruksrett gjør tomten mindre verdt for deg, og det kan du be om kompensasjon for
- avtal hva som skjer hvis selgeren dør eller selger sin egen eiendom
Mina og båtplassen
Mina Sæther kjøper en sjøtomt av Gunnar Roth. Prisen er 2 500 000 kroner. Gunnar vil beholde retten til å kjøre over tomten ned til naustet og parkere to biler ved naustet i sommerhalvåret. Mina mener bruksretten gjør tomten mindre verdt, siden hun ikke kan bruke det området fritt og må tåle trafikk. Hun ber om 200 000 kroner i avslag, og de blir enige om 150 000. Prisen blir 2 350 000 kroner.
Kontrakten sier at retten gjelder Gunnar personlig, at den gjelder fra 1. mai til 30. september, og at den faller bort når han selger hytten sin ved siden av eller dør. Området er tegnet på kart. Bruksretten står i skjøtet og blir tinglyst.
Ti år senere selger Gunnar hytten. Retten faller bort etter avtalen, og Mina ber om å få den slettet i grunnboken. Fordi hun fikk begrensningene skrevet ned, er det ingen tvil om hva som gjelder.
Kort oppsummert
- En bruksrett selgeren beholder, er en servitutt på tomten du kjøper. Den binder deg som avtalepart.
- En tinglyst bruksrett står seg mot senere eiere, og den kan gå foran banken din.
- Avtalen bør si hva retten gjelder, hvor, for hvor lenge og hvem som kan bruke den.
- Du kan be om at bruken flyttes etter servituttlova § 5, hvis du betaler og ordningen er like god for den andre.
- Forhandle prisen. En bruksrett gjør tomten mindre verdt for deg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.