Må jeg som selger være til stede på visning?
Nei, du har ingen plikt til å være til stede på visning når du selger bolig. Visningen ledes av megleren eller en medhjelper, og mange selgere velger å være borte. Det du sier til kjøperne, kan likevel regnes som opplysninger du har gitt, og da svarer du for dem (avhendingslova § 3-8). Retter du opp noe du har sagt feil, må rettelsen komme i tide og være tydelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er du pliktig til å være med på visningen?
Verken avhendingslova eller eiendomsmeglingsloven pålegger deg å være til stede på visning. Det er megleren som leder arbeidet, og forskriften om eiendomsmegling lar også medhjelpere til megleren stå for visninger. Mange selgere er derfor ute av huset når kjøperne kommer. Hvem som svarer for det som blir sagt når selgeren ikke er der, er forklart i artikkelen om visning uten selger.
Det er heller ikke noe forbud mot å være til stede. Står du i kjøkkenet, kan kjøperne spørre deg direkte. Hva som passer best, avhenger av hva slags selger du er, og hvor godt megleren kjenner boligen.
Hva du sier på visning kan få rettslig betydning
Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt kjøperen. Det gjelder bare hvis en kan gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen, og bare hvis den ikke i tide er rettet på en tydelig måte.
Loven stiller ikke krav om at opplysningen er gitt skriftlig. Det du sier ved kjøkkenbenken kan altså binde deg på samme måte som det du skriver i egenerklæringen. Forskjellen er hvor lett det er å bevise. En skriftlig opplysning er der for alltid. En muntlig påstand koster kjøperen mer å dokumentere, men det er ikke umulig. Har han tatt med en venn som hørte det, eller skrevet ned hva du sa, kan det telle.
Dette gjelder både det du sier av eget initiativ og svar på spørsmål. Spør noen «har det vært fukt i kjelleren?» og du svarer «nei, aldri», og det er feil, har du gitt en uriktig opplysning.
Opplysninger i annonsen og salgsoppgaven regnes også som gitt av deg når de er gitt på dine vegne (§ 3-8 første ledd). Dine opplysninger til megleren er råmaterialet han bygger dem på. Gir du ham feil, kan du bli ansvarlig for det kjøperen leser der.
Skal du ikke svare, kan du heller ikke fortie
Det er fristende å si «det må du spørre megleren om» når noen spør om noe vanskelig. Det er lov. Men nei til å svare fjerner ikke opplysningsplikten din etter § 3-7. Hvis du kjenner til et forhold som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om, må kjøperen få vite det. Hvordan han får det, er mindre viktig. Den sikreste veien er egenerklæringen og megleren.
Er du i tvil om du husker noe riktig, er det bedre å si det: «Jeg tror taket ble lagt om i 2015, men jeg finner ikke papirene.» Da er det en usikker opplysning, og kjøperen vet det. Uten forbeholdet kan han regne med at det er sikkert.
Mehmet og taket
Mehmet Kaya selger en enebolig i Skien. Han er til stede på åpen visning lørdag. Ingrid Solberg spør om taket, og Mehmet svarer at det er nytt fra 2015. Det er ikke helt sant. Han skiftet takstein på den østlige halvdelen, mens vestsiden er fra 1989. Han har ikke tenkt over at svaret ble upresist.
Ingrid byr 4 650 000 kroner, og budet blir akseptert. Året etter lekker vestsiden. Utbedringen koster 90 000 kroner for å skifte taksteinene på den halvdelen. Ingrid krever prisavslag og forklarer at hun spurte på visning og fikk det svaret.
Mehmet hevder at han aldri sa det, og at salgsoppgaven bare sier «taket er skiftet». Saken kommer til å handle om hva som ble sagt og hva som sto i salgsoppgaven. Får Ingrid frem at han sa «nytt tak», og at det påvirket hva hun var villig til å betale, har boligen en mangel etter § 3-8. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette den (§ 4-12 annet ledd), men kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Ingrid kan altså kreve 90 000 − 10 000 = 80 000 kroner.
Mehmet kunne ha unngått hele saken. Samme kveld hadde han kunnet sende megleren en melding: «Jeg sa på visningen at taket er nytt. Presisering: det er skiftet på østsiden i 2015, vestsiden er fra 1989.» Hadde megleren sendt det videre til alle som hadde vært på visning og lagt det inn i salgsoppgaven før noen la inn bud, ville opplysningen vært rettet i tide og på en tydelig måte (§ 3-8 annet ledd). Ingrid ville da ikke hatt noe krav.
Hva du bør gjøre hvis du er til stede
Svar bare på det du er sikker på, og si det klart når du ikke er det. Henvis til egenerklæringen og salgsoppgaven for alt som står der, i stedet for å gjenta det med egne ord.
Noter etterpå hva du har sagt av betydning, særlig hvis du kom til å si noe upresist. Send megleren en kort melding med rettelsen før noen har lagt inn bud, eller så tidlig som mulig hvis budene allerede er kommet. Be om at den deles med alle budgiverne.
Er du ikke til stede, gir du megleren ærlige og fullstendige opplysninger i forkant, så det som blir sagt på dine vegne, bygger på noe som stemmer. Det kommer til å være din beskyttelse hvis noen senere hevder at noe ble lovet.
Kort oppsummert
- Du har ingen plikt til å være til stede på visning når du selger bolig.
- Det du sier til kjøperne, kan bli en opplysning du svarer for, også om det bare er sagt muntlig (§ 3-8).
- En rettelse må komme i tide og være tydelig. Send den skriftlig via megleren før avtalen er inngått.
- Opplysningsplikten din etter § 3-7 gjelder uansett om du er til stede eller ikke.
- Gi megleren riktige og fullstendige opplysninger, så salgsoppgaven stemmer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.