Har jeg som selger rett til å se alle budene underveis?

Du skal få vite om alle budene

Plikten til å orientere selgeren står i eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiveren, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud. Det gjelder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megleren skal også bistå ved vurderingen av budene.

Forskriften om eiendomsmegling sier det samme i § 6-3 og legger til at megleren skal sørge for at de som får informasjonen, har rimelig tid til å overveie.

Poenget er enkelt: Det er du som skal ta beslutningen om å selge, og da må du ha hele bildet. Megleren kan gi sin vurdering, men ikke bestemme hvilke bud du får se.

Hva «så langt det er nødvendig og mulig» betyr

Formuleringen gir megleren litt rom. Bud kan komme inn raskt, midt på natten, eller fra mange hold samtidig. Orienteringen kan derfor ikke alltid skje i samme minutt. Men det som rommet gir, er praktisk fleksibilitet, ikke rett til å la bud ligge.

Er du i en intens budrunde, bør megleren varsle deg om nye bud så fort han kan, og i hvert fall før en akseptfrist går ut. Et bud du får vite om etter at fristen er gått, er praktisk talt verdiløst for deg. Kommer slike situasjoner opp, er det grunn til å spørre om megleren oppfylte plikten til å legge til rette for en forsvarlig budrunde.

Hvis noe av budet er uklart, for eksempel et forbehold som er vagt formulert, skal du få vite det som står, og megleren skal bistå deg med å tolke det.

Hva budjournalen er

Hvert bud megleren mottar, skal føres inn i en budjournal så snart som mulig. Etter forskriften § 3-5 skal journalen minst vise tidspunktet budet kom, hvem som la det inn, budets størrelse, eventuelle forbehold og når de faller bort, akseptfristen og når budet ble avslått eller akseptert.

Etter at handelen er kommet i stand, skal både kjøper og selger få kopi av journalen uten ugrunnet opphold. Rettelser i journalen skal fremgå tydelig. Det følger av forskriften § 6-4 første ledd. Journalen er et godt sted å kontrollere at alle bud du ble orientert om, faktisk står der, og at tidspunktene stemmer.

Skal du undersøke om et bud ble holdt tilbake, er journalen det første du ber om. Du finner mer om dette i artikkelen om innsyn i budjournalen.

Du ser budene, men ikke nødvendigvis hele budgiveren

At du skal få vite om alle budene, betyr ikke at alt rundt hvert bud skal deles med alle. Andre budgivere og interessenter skal få vite beløp, forbehold og akseptfrist for de øvrige budene, men ikke hvem som har budt. Som selger er situasjonen en annen, for du skal vurdere budene og velge motpart. Du får derfor vite hvem som står bak budet.

Megleren har taushetsplikt overfor utenforstående, men ikke overfor deg som oppdragsgiver. Bud som kommer direkte til deg, skal du konferere med megleren om. Etter § 6-8 annet ledd skal megleren oppfordre deg til å henvise budgivere til ham og til å ta kontakt med ham dersom du mottar bud selv. Slik får de samme reglene gjelde for alle.

Hvis du mener du ikke fikk vite alt

Mener du at du ikke fikk beskjed om et bud, be om kopi av budjournalen og sammenlign med varslene du fikk. Står det bud i journalen du ikke ble orientert om, er det et brudd på plikten i § 6-8. Du kan klage til tvisteløsningsnemnda foretaket er tilsluttet, og i alvorlige tilfeller kan Finanstilsynet få saken. Se også klage på eiendomsmegler.

Kort oppsummert

• Som selger skal du bli orientert skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist, så langt det er nødvendig og mulig.
• Du har rett til å se alle bud underveis og kan ikke få dem filtrert av megleren.
• Megleren skal føre alle bud i en budjournal, og du og kjøperen får kopi når handelen er kommet i stand.
• Mener du at et bud ble holdt tilbake, ber du om budjournalen og kan klage på megleren.