Hvorfor denne plikten er så sentral
Hele poenget med å bruke en megler i en bolighandel er at du som selger skal kunne stole på at prosessen er ryddig, transparent og at alle interesserte kjøpere får en reell mulighet til å delta i konkurransen om boligen. Dersom megleren fikk anledning til selv å velge hvilke bud som skulle formidles videre til deg, ville hele grunnlaget for tilliten til budrunden falle bort. Du ville i praksis ikke lenger vite om du fikk se det beste tilgjengelige tilbudet, eller bare det megleren av en eller annen grunn valgte å vise deg.
Plikten til å formidle alle bud henger tett sammen med kravet om at megleren skal ivareta både din og budgivernes interesser med omsorg, og ikke la private eller praktiske hensyn – som at et bestemt bud er enklere å håndtere, eller at en bestemt kjøper er lettere å forholde seg til – gå foran din rett til å se det fulle bildet før du bestemmer deg.
Hva som regnes som et bud som skal formidles
Som hovedregel skal ethvert skriftlig bud som kommer inn til megleren i løpet av salgsprosessen, formidles videre til deg. Dette gjelder uavhengig av om budet fremstår som «urealistisk lavt», kommer sent i prosessen, eller kommer fra en budgiver megleren av andre grunner ikke anser som seriøs. Det er ikke opp til megleren å forhåndsvurdere hvilke bud som er verdt å bry deg med – den vurderingen er det du som selger som skal gjøre, med grunnlag i fullstendig informasjon.
Muntlige henvendelser om interesse, uten et konkret og bindende bud, står i en litt annen stilling enn formelle, skriftlige bud, men også her bør megleren gi deg et korrekt og fullstendig bilde av interessen i boligen, slik at du ikke sitter igjen med et misvisende inntrykk av markedet.
Når kan det oppstå mistanke om tilbakeholdte bud
Mistanke om at megleren ikke har formidlet alle bud, kan for eksempel oppstå dersom du i etterkant får høre fra en budgiver at vedkommende ga et bud som du aldri fikk høre om, eller dersom det er en tydelig uforklarlig mangel på samsvar mellom aktivitet på visning og antall bud du faktisk fikk presentert. Dette er alvorlige forhold, fordi det direkte kan ha påvirket hvilken pris du endte opp med å selge boligen for.
Er du usikker på om alle bud faktisk ble formidlet, har du rett til å be om en fullstendig budjournal fra megleren – en skriftlig oversikt over alle bud som kom inn, når de kom, og hvordan de ble formidlet. Denne journalen er sentral dokumentasjon i en eventuell tvist, og en seriøs megler vil kunne fremlegge dette uten problemer.
Konsekvenser dersom megler har holdt tilbake bud
Dersom det viser seg at megleren faktisk har unnlatt å formidle et bud, er dette et klart brudd på god meglerskikk, og det er en av de alvorligste typene feil en megler kan gjøre, nettopp fordi det rammer selve kjernen i tilliten mellom deg og megleren. Har dette medført at du solgte boligen for en lavere pris enn du ville fått dersom det tilbakeholdte budet hadde blitt lagt frem – for eksempel fordi det tilbakeholdte budet var høyere enn det du endte opp med å akseptere – kan dette danne grunnlag for et erstatningskrav mot megleren, tilsvarende differansen mellom det du faktisk fikk og det du burde ha oppnådd dersom prosessen hadde vært korrekt.
Kan megler noen gang legitimt avvise et bud på egen hånd?
Det er verdt å skille mellom å unnlate å formidle et bud, og å avvise en henvendelse som ikke oppfyller de formelle kravene til å regnes som et bud i det hele tatt – for eksempel en helt uforpliktende og vag interessetilkjennegivelse uten sum eller frist. En slik henvendelse er ikke nødvendigvis et bud som utløser formidlingsplikt i seg selv, men megleren bør likevel være varsom med å gjøre denne vurderingen for snevert, og bør heller informere deg om at det finnes interesse, slik at du selv kan vurdere om det bør følges opp. Blir et bud fremsatt med sum, eventuelle vilkår og en frist, er det derimot et bud som skal formidles, uansett hvor lavt megleren måtte mene at det er sammenlignet med andre bud i runden.
Det finnes med andre ord ikke noe unntak i loven som gir megleren adgang til å utøve et selvstendig skjønn om hvorvidt et konkret, formelt bud er «verdt» å vise deg. Den vurderingen tilhører deg alene som selger.
Hva du bør gjøre
Mistenker du at bud er holdt tilbake, bør du be om budjournalen skriftlig og sammenholde denne med det du selv husker fra prosessen, og eventuelt informasjon du får fra andre involverte, som budgivere du har vært i kontakt med direkte. Fører ikke en henvendelse til meglerforetaket frem til en tilfredsstillende forklaring, bør saken bringes videre til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, og ved et betydelig økonomisk tap bør du kontakte en boligadvokat for å vurdere grunnlaget for et erstatningskrav og beregne differansen mellom faktisk og forventet salgssum.
Kort oppsummert: - Megler har en ubetinget plikt til å formidle alle innkomne bud videre til deg som selger. - Det er du, ikke megleren, som skal vurdere og velge mellom budene som kommer inn. - Be om fullstendig budjournal dersom du mistenker at et bud ikke ble formidlet. - Tilbakeholdte bud er et alvorlig brudd på god meglerskikk og kan gi grunnlag for erstatning. - Ved mistanke om tilbakeholdte bud, klag til meglerforetaket og vurder Reklamasjonsnemnda eller advokatbistand.