Kan selger fraskrive seg alt ansvar med «som den er»?

Grensene for hva selger kan avtale seg bort fra

Det norske lovverket setter harde grenser for hva selger kan fraskrive seg ved boligsalg. «Som den er» er ikke et magisk skjold — det er et allment forbehold som senker terskelen for hva som er en mangel, men ikke eliminerer selgers ansvar.

Selger og megler forsøker av og til å inkludere mer spesifikke fraskrivelser i kontrakten — «selger har ikke kjennskap til el-anlegget», «kjøper er kjent med fuktproblematikk i kjeller». Slike spesifikke forbehold er sterkere, men har også grenser.

Hva loven sier

Avhendingslova § 1-2 slår fast at ved forbrukerkjøp kan kjøpers rettigheter ikke svekkes ved avtale. Det betyr at en lang rekke av lovens bestemmelser — inkludert reglene om mangler, prisavslag, heving og erstatning — gjelder uavhengig av hva kontrakten sier.

§ 3-9 gjør det klart at «som den er» aldri beskytter selger mot opplysningssvikt etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8. Disse pliktene kan ikke fravikes.

Det selger reelt sett kan fraskrive seg: risikoen for feil og slitasje utover det påregnelige, spesifikke kjente forhold som er eksplisitt beskrevet i kontrakten og som kjøper dermed har akseptert risikoen for.

Eksempel: Rolf

Rolf kjøpte enebolig. Kontrakten inneholdt «som den er» og en setning om at «kjøper er gjort kjent med at badet er av eldre dato». Etter overtakelse viste det seg at baderommets membran var fullstendig ødelagt — vannskade i etasjen under. Selger viste til fraskrivelsen. Finansklagenemnda konkluderte med at «eldre dato» ikke var et spesifikt nok forbehold for en kjent konstruksjonsfeil. Rolf fikk prisavslag.

Hva du skal gjøre — steg for steg

1. Les kontrakten nøye — Er det bare allment «som den er», eller er det spesifikke forbehold for konkrete forhold?
2. Vurder om det spesifikke forbeholdet faktisk dekker skaden du fant — Et vagt forbehold holder sjelden.
3. Sjekk om selger visste mer enn de oppga — Kunnskap som ikke ble delt, kan ikke fraskrivelsen dekke.
4. Send reklamasjon uansett — La selger dokumentere at fraskrivelsen er gyldig, ikke omvendt.
5. Søk juridisk bistand ved kompliserte fraskrivelser — Tolkning av kontraktsklausuler er juss, ikke sunn fornuft alene.

Vanlige feil

• Godtar selgers tolkning av fraskrivelsen uten å kontrollere om den faktisk er gyldig
• Tror at spesifikke forbehold alltid er gyldige — de er det ikke hvis de er for vage
• Unnlater å reklamere fordi kontrakten «ser vanntett ut»

Vanlige spørsmål

Kan selger skrive i kontrakten at kjøper ikke har rett til å klage i det hele tatt?

Nei. Ved forbrukerkjøp er dette ugyldig etter § 1-2. Loven setter minstenivå for kjøpers rettigheter som avtale ikke kan endre.

Hva hvis jeg er næringsdrivende som kjøper bolig?

Da er forbrukervernet svakere. Avtalefrihet gjelder i større grad, og spesifikke fraskrivelser er mer bindende.

Kan megler anbefale fraskrivelser som er ugyldige?

Det skjer, dessverre. Ugyldig fraskrivelse i kontrakt er fremdeles ugyldig — men du må gjerne påpeke det eksplisitt i reklamasjonen.

Hvis du trenger hjelp

Er du usikker på om en fraskrivelse i kontrakten faktisk gjelder, hjelper vi deg lese den og vurdere styrken på kravet ditt. Fyll ut skjemaet nedenfor.