Selger sa at boligen hadde flere budgivere, men det var ikke sant
Har selgeren eller megleren bevisst sagt at det var flere budgivere når det ikke var sant, kan du ha blitt lurt av svik. Avtaleloven § 30 sier at en avtale som er fremkalt ved svik, ikke binder den som ble lurt. Du må vise at påstanden var konkret og uriktig, og at den som sa det, visste det og sa det for å påvirke deg. Løy selgeren selv, og kan løgnen ha hatt betydning for budet ditt, regnes den for å ha fått deg til å by, med mindre han viser noe annet (§ 30 annet ledd). Be om budjournalen med en gang, for den viser hvilke bud som faktisk kom inn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en løgn om budgivere gjør avtalen ugyldig
Avtaleloven § 30 sier at en viljeserklæring som er fremkalt ved svik fra den andre parten, ikke binder den som ga den. Et bud og en kjøpekontrakt er viljeserklæringer. Svik betyr at noen med vilje har gitt deg et uriktig bilde for å få deg til å gjøre noe. Det holder ikke at du følte deg lurt eller at selgeren var uklar.
Det er i denne sammenhengen avtaleloven du må bruke, ikke avhendingslova. Avhendingslova handler om feil ved selve eiendommen. At selgeren løy om hvem andre som bød, er ikke en feil ved huset.
Hva som regnes som svik, og hva som bare er salgsprat
Rettslig er det forskjell på markedsføring og konkrete påstander. Setninger som «dette har vært populært» eller «mange har vist interesse» er salgsprat. De kan ikke etterprøves, og de gir normalt ikke grunnlag for svik.
En konkret og etterprøvbar påstand er noe annet. «Det ligger to andre bud inne på over fire og en halv million» er en opplysning som enten stemmer eller ikke. Er den løgn, er den egnet til å få deg til å by mer enn du ellers ville. Loven krever at påstanden påvirket deg. Var det selgeren som løy, regnes løgnen for å ha fremkalt budet ditt, med mindre han viser at du ville bydd det samme uansett (§ 30 annet ledd).
Var det megleren som løy, er det et eget spørsmål om du kan holde selgeren til ansvar. Avtaleloven § 30 sier at en avtale heller ikke binder når en tredjeperson har fremkalt den ved svik og motparten kjente eller burde kjent til forholdet. Hva selgeren visste, blir da viktig.
Slik finner du ut hva som faktisk skjedde
Megleren skal føre budjournal. Etter at handelen er kommet i stand, har både kjøper og selger krav på kopi. Andre som har lagt inn bud, kan kreve en anonymisert kopi etter at handelen er i stand eller budrunden er avsluttet (forskrift om eiendomsmegling § 6-4). Journalen viser tidspunkt, beløp, forbehold og akseptfrist for hvert bud.
Sammenlign journalen med det du ble fortalt. Stemmer det ikke at to andre bud lå inne da du hevet ditt, har du et sterkt holdepunkt. Megleren skal bare formidle bud som er gitt skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8), og journalen er derfor et godt sted å lete etter avvik. Se også hva som gjelder for fiktive bud i budrunden.
Lagre meldinger, e-poster og skjermbilder der påstanden kom frem. Har du ingenting skriftlig, noter hvem som sa hva, når og hvor, og om noen andre hørte det.
Yasmin og leiligheten på Grünerløkka
Yasmin hadde lagt inn bud på 4 450 000 kroner på en toromsleilighet med prisantydning 4 300 000. Dagen etter ringte selgeren, Gunnar, og sa at to andre hadde bydd 4 650 000 og 4 700 000. Yasmin økte til 4 720 000 og fikk tilslaget.
Etter overtakelsen ba hun om budjournalen. Den viste hennes egne bud og ett annet bud på 4 400 000. Ingen bud lå over henne. Yasmin hadde dermed betalt minst 270 000 kroner mer enn hun hadde sagt seg villig til å gi dagen før, på grunn av en påstand som ikke stemte.
Hun har to veier. Hun kan si at avtalen ikke binder henne på grunn av svik. Da går handelen tilbake, slik at hun leverer leiligheten og får pengene igjen. Eller hun kan beholde leiligheten og kreve erstatning for det hun ga for mye. Problemet i det andre alternativet er å vise hvor mye mindre hun ville bydd uten løgnen. Telefonsamtalen kan være det eneste beviset, så hun bør skrive ned innholdet så nøyaktig hun kan, og se etter anropslogg og eventuelle meldinger rundt samme tidspunkt.
Andre veier hvis svik er vanskelig å bevise
Avtaleloven har flere regler som kan komme inn. Etter § 33 binder en erklæring ikke den som ga den hvis det var forhold som den andre parten kjente til, og som gjør det i strid med redelighet eller god tro å gjøre erklæringen gjeldende. Etter § 36 kan en avtale settes til side hvis den er urimelig å gjøre gjeldende. Begge brukes i snevre tilfeller, og de er ikke noen enkel vei hvis svik ikke kan bevises.
Var det megleren som løy, har megleren brutt plikten til å opptre i samsvar med god meglerskikk (§ 6-3). Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på den bestemmelsen, og du kan klage til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Overtredelsesgebyr går til staten, ikke til deg. Vil du ha penger, må du kreve erstatning.
Hvor lenge kan du vente
Avtaleloven har ikke noen egen frist for å påberope seg svik. Men venter du lenge etter at du oppdaget løgnen, kan det tolkes som at du godtok handelen. Si fra skriftlig så snart du har nok til å begrunne kravet. Skriv hva du ble fortalt, hva budjournalen viser, og om du krever at avtalen settes til side eller at du får erstatning.
Kort oppsummert
- Konkrete, uriktige påstander om andre budgivere kan være svik etter avtaleloven § 30, mens generell salgsprat som «mange er interessert» normalt ikke er det.
- Du må kunne vise at påstanden var uriktig og bevisst. Løy selgeren selv, må han vise at løgnen ikke påvirket budet ditt.
- Budjournalen viser hvilke bud som kom inn, og du har rett til kopi etter handelen.
- Er det megleren som løy, kan det gi brudd på god meglerskikk, men for å få penger må du kreve erstatning.
- Si fra skriftlig raskt etter at du oppdaget forholdet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.