Kan selger bli boende noen dager etter overtakelsen?

Du trenger ikke la selger bli boende

Spørsmålet om selger kan bli boende noen dager etter overtakelsen, har et enkelt svar: bare hvis du er enig. Overtakelsen betyr at bruken av boligen går over til deg. Fra den dagen bestemmer du hvem som skal bo der, og selger har ikke lenger noen rett til å være der.

Det er ikke uvanlig at selger ber om litt ekstra tid. Det kan være at ny bolig ikke er klar, at flyttebyrået kommer sent, eller at barna skal gå ut av skolen før dere flytter. Du bestemmer om du vil imøtekomme ønsket. Har du selv hastverk med å flytte inn, har leid ut din gamle bolig eller har avtalt håndverkere, kan du trygt si nei. Selger har plikt til å levere boligen til avtalt tid, og avhendingslova gir ikke selger noen rett til forlengelse.

Du må heller ikke føle deg presset. Takker du ja på munnen i en travel stund, kan det bli uklart hva dere egentlig har avtalt. Tenk deg om, og svar skriftlig.

Kan selger bo etter overtakelsen? Slik ser loven på det

Blir selger værende uten avtale, har han ikke gitt deg bruken av boligen til rett tid. Avhendingslova gir deg flere krav når det skjer (kapittel 4), og du velger selv hva du vil gjøre:

• Du kan kreve at han oppfyller avtalen og flytter ut (§ 4-2).
• Du kan sette en rimelig tilleggsfrist. Flytter han ikke innen fristen, kan du heve kjøpet (§ 4-3). Det er et kraftig skritt som sjelden er hensiktsmessig for noen dagers forsinkelse.
• Du kan kreve erstatning for dokumenterte utgifter, for eksempel hotell, lagring av flyttelasset og ekstra flyttekostnader (§ 4-5). Selger svarer også uten å ha skyld, men ikke for hindringer utenfor hans kontroll som han ikke kunne ta høyde for.
• Selger skal varsle deg så snart han skjønner at han ikke rekker å flytte (§ 4-7).

Så lenge du ikke har overtatt bruken, har du heller ikke risikoen for boligen. Det følger av avhendingslova § 2-4, som knytter risikoen til at du har overtatt bruken. Selger skal altså fortsatt passe på boligen og ha forsikring i perioden han blir værende. Slikt bør likevel skrives ned hvis dere avtaler at han kan bo der.

Hvis du sier ja: skriv en avtale

En enkel skriftlig avtale, gjerne som e-post der begge bekrefter, er nok. Den bør inneholde:

• Hvor lenge han kan bo der, med dato og klokkeslett for når boligen er ryddet og nøklene levert.
• Om han skal betale noe for bruken, og hvor mye per døgn.
• Hva som skjer hvis han ikke flytter innen fristen. Dere kan avtale et beløp per dag, men ikke et vilkårlig høyt beløp. Er beløpet urimelig høyt, kan retten sette det ned.
• Hvem som betaler strøm og andre løpende utgifter, og at målerstand noteres.
• Hvem som har risikoen og forsikringen, og at selger skal passe på at boligen ikke skades.
• At selger ikke kan gjøre endringer i boligen i perioden.

Avtalen må ikke ta bort oppgjøret eller overtakelsen i kontrakten. Pengene og skjøtet går sin gang, og det er bare selve flyttingen som utsettes. Hva som gjelder generelt for avtaler om utsatt overtakelse, står i avtale om utsatt overtakelse.

Betaler selger leie, kan avtalen i noen tilfeller bli vurdert etter husleieloven. Hold derfor perioden kort og skriv tydelig at dette er en midlertidig utsettelse av utflyttingen og ikke en ordinær leieavtale.

Når selger ikke flytter

Står selger fortsatt i boligen etter den avtalte fristen, gjør du slik:

1. Skriv til ham og krev utflytting med dato og klokkeslett. Send kopi til megleren.
2. Dokumenter dine utgifter fra første dag. Ta vare på kvitteringer.
3. Gi en tilleggsfrist skriftlig hvis du vurderer å bruke andre rettsmidler.
4. Går fristen ut uten at han flytter, kan du begjære tvangsfravikelse, altså at namsfogden setter ham ut. Det krever et tvangsgrunnlag, for eksempel en dom. Er det åpenbart at selger ikke har rett til å bo der, kan du i stedet sette fram begjæringen for tingretten (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-3 og § 13-2 tredje ledd bokstav e). Regn med at det tar noe tid.

Du må ikke ta loven i egne hender. Bytt ikke lås mens han er ute, og kast ikke tingene hans på gaten. Det kan gjøre deg ansvarlig selv om han er den som er i sin urett.

Kort oppsummert

• Selger kan bare bli boende etter overtakelsen hvis du samtykker, og du kan si nei.
• Blir han værende uten avtale, kan du kreve utflytting, sette tilleggsfrist, kreve erstatning og i siste instans be namsfogden om hjelp.
• Sier du ja, skriv en avtale med utflyttingsdato, vederlag, forsikring og følgen av at han drøyer.
• Risikoen for boligen går først over til deg når du har overtatt bruken, så få det skrevet hvem som bærer den i perioden.
• Ta aldri loven i egne hender ved å bytte lås eller kaste tingene hans ut.