Selger aksepterte et annet bud mens jeg la inn et høyere

Slik blir en handel inngått, og når det skjer

Et bud på en bolig er et tilbud. Selgeren kan svare ja, og da er avtalen i prinsippet gjort. Etter avtaleloven § 2 må en aksept være kommet frem til den som ga budet før akseptfristen går ut. Det er altså ikke nok at selgeren har bestemt seg, eller at megleren har tastet inn en melding. Aksepten må være kommet frem til budgiveren.

Samtidig kan selgeren ta et bud så lenge det gjelder. Han har ingen plikt til å velge det høyeste budet eller det som kom først. Selgeren kan også ha gode grunner til å foretrekke et bud med lavere pris, for eksempel fordi det har ingen forbehold eller en bedre overtakelsesdato.

Tidspunktet for aksepten er det som teller

Spørsmålet i en slik sak er sjelden hvem som bød mest. Det er hva som skjedde i hvilken rekkefølge:

1. Selgeren har sendt aksept til budgiver A, og aksepten er kommet frem til A. Da er avtalen inngått. Budet ditt kommer for sent, uansett hvor høyt det er.
2. Selgeren har sendt aksept, men den er ikke kommet frem til A ennå, og ditt bud kommer inn. Da er det ikke gjort noen avtale, og selgeren kan i prinsippet velge. Etter avtaleloven § 7 kan en aksept også trekkes tilbake hvis tilbakekallet kommer frem før eller samtidig med aksepten. Det er likevel sjelden at dette skjer i praksis.
3. Budet ditt lå inne før aksepten gikk, men megleren hadde ikke fortalt selgeren om det. Handelen med A står fast, men megleren kan ha brutt sin plikt til å orientere selgeren.

Aksepten fra selgeren og budet ditt kan altså krysse hverandre. Er aksepten kommet frem til A først, er det A som har kjøpt.

Hva megleren skal gjøre i en slik situasjon

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgiverne og andre interessenter skriftlig om mottatte bud. Kommer et høyere bud rett etter at selgeren har gitt aksept, skal megleren si fra til budgiveren at boligen er solgt, og til selgeren at et bud er kommet. Megleren skal også ha omsorg for begge parters interesser, jf. § 6-3.

Megleren skal ikke la deg tro at boligen fortsatt er ledig når handelen er inngått. Megleren skal heller ikke sitte på et bud for å gi en annen budgiver en fordel. Har megleren gjort noe slikt, er det et brudd på reglene hans.

Hva du kan kreve hvis du har tapt på dette

Du kan ikke kreve at selgeren bryter avtalen med A. Du kan heller ikke kreve at boligen selges til deg til din pris. Det du kan gjøre, er å undersøke om megleren har gjort en feil:

• Ba du om å få formidlet budet, og ventet megleren med det uten grunn?
• Visste megleren at aksepten var på vei, men lot deg likevel bruke tid og penger på et bud?
• Fikk du feil opplysninger om status?

Svarer du ja på noe av dette, kan du kreve erstatning for tap du kan dokumentere, som utgifter til lånetilsagn, takst eller leie som følge av at du måtte forlenge et leieforhold. Beviskravet er strengt, og tapet blir ofte lite sammenlignet med verdien av boligen.

Be om kopi av budjournalen i anonymisert form. Den viser tidspunktet for hvert bud og for aksepten. Dermed kan du sjekke rekkefølgen selv. Klag deretter skriftlig til meglerforetaket hvis du mener den ikke stemmer med det du ble fortalt. Selgeren kan i tillegg kreve at meglerens vederlag settes ned etter § 7-7 ved ikke ubetydelig pliktforsømmelse, men du som budgiver har ikke samme krav.

Kort oppsummert

• Er aksepten av det andre budet kommet frem til budgiveren før ditt høyere bud kom inn, er handelen inngått.
• Selger er ikke bundet til å velge det høyeste budet, men kan ikke selge samme bolig to ganger.
• Rekkefølgen i budjournalen avgjør hvem som kom først, så be om en kopi.
• Aksept av annet bud mens du økte, gir deg ikke krav på boligen, men megleren kan bli ansvarlig for tap hvis han gjorde en feil.