Selge leilighet kjøpt på papiret før overtakelse: dette gjelder for skatten

Å selge kontrakten er et salg av en rettighet

Når du kjøper en bolig under bygging, har du før overtakelsen ikke fått eiendomsretten til boligen. Du har en avtale med utbyggeren som gir deg rett til å få boligen overtatt mot betaling. Selger du den posisjonen videre, slik at en annen overtar kontrakten din, har du realisert en rettighet. Skatteloven § 5-1 annet ledd gjør gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet til skattepliktig inntekt, med mindre et fritak i kapittel 9 passer.

Om du i det hele tatt kan selge kontrakten, avhenger av avtalen med utbyggeren. Mange avtaler krever samtykke fra utbyggeren eller har egne vilkår for overdragelse, og dette står i kontrakten din. Skatten kommer inn først når et salg er gjennomført, og den gjelder den som selger posisjonen, ikke den som overtar.

Hvorfor fritaket for egen bolig ikke hjelper

Det skattefrie boligsalget i skatteloven § 9-3 annet ledd krever at eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Selger du kontrakten før du har overtatt, har du ikke bodd i boligen og kan ikke ha gjort det. Dermed er vilkåret om botid umulig å oppfylle, og gevinsten er skattepliktig.

Det samme følger av at fritaket er skrevet for «boligeiendom». Ordlyden krever at eieren har eid eiendommen i mer enn ett år. Du som selger en kontraktsposisjon før overtakelse, har verken eid eller bodd i boligen. Regn derfor med at hele gevinsten er skattepliktig.

Slik regner du ut gevinsten

Gevinsten er det du får for kontrakten, minus det den har kostet deg. I praksis er det forskjellen mellom prisen du betalte utbyggeren og prisen den nye kjøperen betaler totalt, minus kostnadene ved salget. Har du betalt forskudd eller innbetalt en del av kjøpesummen, er det de beløpene som utgjør din inngangsverdi, sammen med andre kostnader du har hatt for å erverve rettigheten. Kostnader til megler eller annen hjelp ved videresalget trekkes fra.

Gevinsten regnes som alminnelig inntekt og skattlegges med satsen for alminnelig inntekt, som har vært 22 prosent. Siden det er en kapitalinntekt, regnes det ikke trygdeavgift av den.

Tap når du selger kontrakten for mindre

Etter skatteloven § 9-4 gis det fradrag for tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Siden en gevinst her er skattepliktig, gir også et tap fradrag. Tapet trekkes fra i alminnelig inntekt det året du selger. Skjer det i et år der du har lite annen inntekt, kan fradraget bli lite verdt.

Når skal gevinsten skattlegges

Etter hovedregelen i § 14-2 tas en fordel til inntekt når du får en ubetinget rett til den. Er salget av kontrakten endelig i desember, men pengene kommer først i januar, er det som regel salgsåret som teller. Er salget betinget, for eksempel av at utbyggeren godkjenner kjøperen, avhenger det av når vilkåret er oppfylt.

Hva om du overtar boligen først og selger senere?

Overtar du boligen og bor der, kan det gi skattefrihet ved et senere salg, forutsatt at du har eid den i mer enn ett år og har bodd der i minst ett av de to siste årene. Hvilket tidspunkt som regnes som starten på eiertiden for en bolig kjøpt fra utbygger, er ikke uttrykkelig sagt i § 9-3 annet ledd. For hus oppført av eieren selv løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Du bør ikke regne med at tiden før overtakelsen teller med, med mindre du kan vise at den gjør det. Se også Bodde i boligen i 11 måneder: skattefritak?.

Kort oppsummert

• Selge kontrakt nybygg før overtakelse: salg av kontraktsposisjonen er en realisasjon, og gevinsten er skattepliktig.
• Fritaket for egen bolig i § 9-3 krever at du har bodd i boligen, og det kan du ikke ha gjort før overtakelsen.
• Gevinsten er det du får, minus innbetalt beløp og salgskostnader, og skattlegges som alminnelig inntekt.
• Tap gir fradrag etter § 9-4.
• Hovedregelen om tidfesting (§ 14-2) gjelder: normalt skattlegges du i salgsåret.