Selge hytta etter mindre enn fem år: slik blir skatten

Hvorfor fem år er en hard grense

Det skattefrie salget av hytte i skatteloven § 9-3 fjerde ledd har to vilkår. Det ene er at du har brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Det andre er at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet.

Selger du etter kortere tid enn fem år, faller du utenfor det andre vilkåret. Da har det ingen betydning hvor mye du har brukt hytta. Du kan ha vært der hver helg, og gevinsten er likevel skattepliktig. Etter skatteloven § 5-1 annet ledd er gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet inntekt, og kapittel 9 gjør bare unntak for dem som oppfyller vilkårene.

Er du i tvil om du har passert fem år, er det dagen du kjøpte som teller. Loven sier ikke om det er kontraktsdato eller overtakelse. Ligger du nær grensen, bør du vente noen uker.

Slik regner du ut gevinsten

Gevinsten er salgssummen minus utgiftene du har hatt til å skaffe og forbedre hytta. Loven har ikke en samlet formel i én paragraf. Etter vanlig praksis regnes disse med:

1. Kjøpesummen du betalte.
2. Kjøpskostnader, som dokumentavgift og tinglysing.
3. Påkostninger, altså varige forbedringer som påbygg, anneks eller ny terrasse.
4. Salgskostnader, som meglerhonorar og annonsering.

Vedlikehold, som maling og småreparasjoner, regnes normalt ikke med. Hva som er påkostning og hva som er vedlikehold, må vurderes konkret. Behold kvitteringene.

Fulgte det med inventar i handelen, kan det være aktuelt å skille ut den delen av prisen. Innbo og løsøre har egne regler i § 9-3 første ledd.

Skattesatsen og når du betaler

Gevinsten regnes som alminnelig inntekt og skattes med satsen for slik inntekt. Gevinsten føres i det året salget skjer, etter hovedregelen i skatteloven § 14-2 om at en fordel tas til inntekt når du får en ubetinget rett til ytelsen.

Du kan ikke velge å skyve gevinsten over til et senere år. Har du kjøpt ny hytte for pengene, endrer det ikke at gevinsten på den gamle er skattepliktig.

Når begynner de fem årene å løpe?

For en hytte du har kjøpt, regnes fem år fra ervervet. Hvor nøyaktig ervervstidspunktet er, om det er dagen kjøpekontrakten ble undertegnet eller dagen du overtok, sier ikke loven. Har du kjøpt og solgt innenfor en margin på noen måneder, er det risikabelt å regne med at du er over grensen.

For en hytte du har bygd selv, eller kjøpt ny fra utbygger, gjelder i tillegg at det må ha gått mer enn fem år siden hytta ble tatt i bruk eller, ifølge ferdigattesten, var oppført. Det kan bli en senere dato enn kjøpet av tomten. Salg av bare tomten er dessuten holdt utenfor fritakene, jf. § 9-3 niende ledd.

Tap: du får fradrag

Selger du hytta billigere enn du har lagt ned i den, er det et tap. For tap sier skatteloven § 9-4 første ledd at det gis fradrag i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig.

Selger du etter under fem år, ville en gevinst vært skattepliktig. Derfor får du fradrag for et tap. Tapet kommer til fradrag i alminnelig inntekt det året du selger.

Hadde Per i stedet solgt for 2 600 000 kroner, ville tapet vært 2 600 000 − 2 770 000 − 90 000 = 260 000 kroner. Til en skattesats på 22 prosent gir det en skattebesparelse på 57 200 kroner.

For eier som har holdt hytta over fem år og oppfylt brukskravet, er det motsatt. Da er en gevinst skattefri, og dermed gis det ikke fradrag for tap.

Fikk du hytta i arv eller gave, er regnestykket annerledes. Reglene for inngangsverdi ved arv og gave står i skatteloven § 9-7. Se også artikkelen om skatt ved arvet hytte.

Kort oppsummert

• Selger du hytta etter mindre enn fem år, er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt, uansett bruk.
• Gevinsten er salgssummen minus kjøpesum, kjøpskostnader, påkostninger og salgskostnader.
• Tap gir fradrag i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig, og det gjelder ved salg etter under fem år.
• Selger du etter mer enn fem år og har brukt hytta nok, er gevinsten skattefri og tap gir ikke fradrag.
• Selger du hytta etter mindre enn fem år, kan du ofte spare skatt ved å vente til fristen er passert.