Kan jeg selge boligen når lånet er større enn det jeg får for den?

Hvorfor banken må si ja når lånet er større enn salgspris

Panterett er en rett til å få dekning for et krav i boligen. Når du selger, vil kjøperen ha boligen fri for pant. Skal pantet bort, må enten lånet være betalt, eller banken må gå med på å slette det. Finansavtaleloven § 2-12 pålegger kreditor å sørge for sletting når pengekravet er tilbakebetalt. Reglene sier ikke at banken må slette når kravet bare er delvis betalt.

Det er derfor banken som sitter med nøkkelen når lånet er større enn salgsprisen. Selve salget er ikke forbudt (panteloven § 1-11 første ledd). Men uten bankens samtykke til sletting kan du ikke levere boligen fri for pant, og da stopper salget opp.

Slik vurderer banken saken

Banken har valget mellom å godta lavere dekning nå eller å la saken gå videre. Går boligen bra i et vanlig salg, får banken mer enn den ville fått om boligen i stedet måtte tvangsselges. Banker går derfor ofte med på å slette pantet når prisen er realistisk og salget er ordentlig gjennomført, men de er ikke pliktige til det.

Banken vil som regel spørre om:

• om kjøpesummen er reell og fastsatt på markedsvilkår, ofte dokumentert med verdivurdering og kjøpekontrakt
• om du kan betale noe av mellomlegget selv
• hvordan du skal betale ned resten, og om du er ajour med terminene

Jo tidligere du tar kontakt, desto bedre. Ber du om samtykke etter at kontrakten er signert, er du i en dårligere posisjon, for da er du allerede bundet overfor kjøperen.

Hva du skylder kjøperen hvis banken sier nei

Signerer du kjøpekontrakten før banken har sagt ja, kan du ende med å stå mellom to parter. Etter avhendingslova § 4-17 regnes det som en mangel ved eiendommen når en tredjeperson har panterett i den, med mindre det følger av avtalen at kjøperen skal overta den med pantet. Kjøperen kan da bruke reglene om mangler, for eksempel kreve prisavslag eller erstatning, eller heve kjøpet hvis mangelen er vesentlig. Retten til å kreve retting gjelder ikke når mangelen er at en annen har rett i eiendommen. Lovens utgangspunkt er derfor at selgeren må få pantet slettet.

Avtal derfor med megleren at kontrakten bare skal signeres når du har bankens skriftlige svar. Du kan også be om å få inn et forbehold om bankens samtykke i kontrakten, men da må kjøperen godta det, og handelen blir mer usikker for ham.

Mellomlegget: hva du kan gjøre

Har du ikke egne midler, er det flere veier. Du kan spørre om nære slektninger kan hjelpe med et lån, slik at du kan innfri hele gjelden ved salget. Du kan også be banken om at mellomlegget gjøres om til et eget usikret lån med ny nedbetalingsplan. Det er den vanligste løsningen når banken sier ja. Hva det nye lånet koster, og hvilke vilkår banken setter, avgjør banken selv. Banken har ikke plikt til å gi deg lånet på samme vilkår som boliglånet.

Låner dere flere sammen, for eksempel du og ektefellen din, er dere samskyldnere. Finansavtaleloven § 5-20 sier at kredittyteren uten uttrykkelig samtykke fra samskyldneren ikke har rett til å frigi sikkerhet som var stilt da avtalen ble inngått, med mindre det stilles tilsvarende sikkerhet eller frigivelsen har liten betydning for samskyldneren. Begge må derfor være med når avtalen om lavere dekning gjøres.

Hva som skjer med restgjelden etterpå, og hvordan den kan betales, er en egen sak. Du hefter fortsatt for den.

Kort oppsummert

• Du kan selge selv om lånet er større enn salgsprisen, men bare med bankens samtykke til å slette pantet mot delvis dekning.
• Banken har ikke plikt til å slette pantet før lånet er betalt. Plikten i finansavtaleloven § 2-12 gjelder når kravet er betalt.
• Ta kontakt med banken før du signerer kontrakten, slik at du ikke står uten svar overfor kjøperen.
• Mellomlegget blir stående som gjeld til banken uten pant, eller du betaler det selv. Er dere flere som låner, må alle samtykke.
• Selger du uten at pantet kan slettes, kan det bli en mangel ved handelen etter avhendingslova § 4-17.