To helt separate ting: skatt på leieinntekten, og skatt på salgsgevinsten
Det er lurt å holde disse to spørsmålene fra hverandre. For det første har du hatt en periode med utleie, der leieinntekten enten har vært skattefri (dersom den fulgte halvparten-regelen mens du selv bodde der) eller skattepliktig (dersom hele boligen var utleid, eller utleiedelen oversteg halvparten). Dette er allerede avklart og ferdig håndtert i skattemeldingene for de aktuelle årene.
For det andre kommer spørsmålet om selve salget: blir en eventuell gevinst ved salget skattefri, eller skattepliktig? Det er dette spørsmålet som kan påvirkes av at boligen har vært utleid i en periode før salget, og det er dette som ofte overrasker boligeiere.
Hovedregelen for skattefritt salg av bolig
Etter de generelle reglene om boligsalg kan gevinst ved salg av egen bolig være skattefri dersom to vilkår er oppfylt: du må ha eid boligen i minst ett år, og du må ha bodd i boligen selv i minst tolv av de siste tjuefire månedene før salget (såkalt botidskrav). Er begge vilkårene oppfylt, er en eventuell gevinst normalt skattefri, og et eventuelt tap er tilsvarende ikke fradragsberettiget.
Her kommer utleieperioden inn i bildet: har du leid ut hele boligen over en lengre periode før salget, uten selv å bo der, kan det bli utfordrende å oppfylle botidskravet på tolv av de siste tjuefire månedene, avhengig av nøyaktig hvor lenge utleien har vart og hvor lenge siden det er du selv bodde der.
Et eksempel som viser hvorfor timingen betyr noe
Tenk deg at du eide og bodde i en leilighet i Kristiansand i mange år, før du flyttet til en annen by for jobb for to og et halvt år siden. Du valgte å leie ut leiligheten mens du var borte. Nå har leietakeren flyttet ut, og du vurderer å selge med en gang.
Fordi du ikke har bodd i leiligheten selv i løpet av de siste tjuefire månedene — hele denne perioden har den vært utleid mens du bodde et annet sted — vil botidskravet på tolv av de siste tjuefire månedene ikke være oppfylt på salgstidspunktet. Det kan bety at en eventuell gevinst ved salget blir skattepliktig, selv om du historisk har bodd lenge i boligen og selv om utleieperioden i seg selv har vært håndtert riktig skattemessig underveis.
Hadde du derimot flyttet tilbake og bodd i leiligheten selv i minst tolv måneder etter at leietakeren flyttet ut, før du solgte, ville botidskravet vært oppfylt igjen, og en eventuell gevinst kunne blitt skattefri.
Hva om leietakeren bare har bodd der en kortere periode?
Har du derimot bare leid ut boligen i en kortere periode — for eksempel seks måneder mens du selv var midlertidig bosatt et annet sted — og du ellers har bodd der store deler av de siste tjuefire månedene, kan botidskravet fortsatt være oppfylt samlet sett, siden det er de siste tjuefire månedene som helhet som telles, ikke bare tiden umiddelbart før salget. Her blir det viktig å regne nøyaktig på hvor mange måneder du faktisk har bodd der selv innenfor denne perioden.
Hva om utleien bare har vært en del av boligen, ikke hele?
Har du bare leid ut en del av boligen, for eksempel en sokkelleilighet, mens du selv har bodd i resten av boligen hele tiden, påvirker ikke dette botidskravet på samme måte, siden du fortsatt har bodd i boligen din under hele perioden. Det er først når du selv flytter helt ut og leier ut hele boligen, at botidskravet for et senere salg virkelig kommer under press.
Hvorfor det er lurt å tenke på salgstidspunktet i god tid
Fordi botidskravet ser på de siste tjuefire månedene før salget, kan det være avgjørende akkurat når du velger å selge. Har du leid ut boligen i en lengre periode og vurderer salg, kan det være verdt å regne nøyaktig på hvor mange måneder med egen botid du har innenfor det relevante tidsvinduet, og eventuelt vurdere om det er lønnsomt å vente med salget til du på nytt oppfyller botidskravet, i stedet for å selge rett etter at leietakeren har flyttet ut.
Dette er ofte et regnestykke som er verdt å gjøre grundig før du bestemmer deg, ettersom forskjellen mellom et skattefritt og et skattepliktig salg kan utgjøre et betydelig beløp, avhengig av hvor mye boligen har steget i verdi siden du kjøpte den.
Kort oppsummert
- Skatt på leieinntekten og skatt på en eventuell salgsgevinst er to separate spørsmål.
- Skattefritt salg av bolig krever normalt at du har eid boligen i minst ett år og bodd der selv i minst tolv av de siste tjuefire månedene.
- Har du leid ut hele boligen over lengre tid rett før salget, kan botidskravet være utfordret, og en gevinst kan bli skattepliktig.
- Har du bare leid ut en del av boligen mens du selv har bodd i resten, påvirkes botidskravet normalt ikke på samme måte.