Sameieavtale for venner som kjøper bolig sammen: dette må med

Hvorfor en avtale er verdt å skrive

Sameigelova gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Det betyr at dere stort sett kan bestemme selv. Uten avtale fyller loven inn: sameierne regnes som like store eiere hvis det ikke er grunnlag for noe annet (§ 2), utgiftene deles etter andelene, og hver av dere kan kreve sameiet oppløst.

Det passer sjelden akkurat for dere. Har den ene lagt inn dobbelt så mye egenkapital som den andre, sier loven likevel ikke noe fast om at andelen skal følge pengene. En skriftlig avtale gjør det lettere å bevise hva dere ble enige om, også overfor banken og eventuelle arvinger.

Eierandeler og innskudd

Start med tallene. Skriv hvor stor andel hver av dere eier, og hva hver har lagt inn av egenkapital og dokumentavgift. Avtal om innskuddet skal regnes som lån til sameiet, som en del av andelen eller som noe som skal tilbakebetales først ved salg.

Skriv også hva som skjer med senere innskudd. Betaler den ene ned mer av lånet enn den andre, endrer det andelene, eller teller det bare som en fordring på den andre? Avtal en regel nå. Avtalen kan sikres ved at andelene også står i skjøtet, slik at ingen må bevise noe senere. Se hvordan du beviser eierandelen.

Lån og løpende kostnader

Boliglånet er et eget forhold til banken. Skriv i sameieavtalen hvem som betaler hvor mye av terminene, og hva som gjelder hvis noen ikke kan betale. Loven sier at eiendomsskatt, avgifter, forsikring og andre faste eller nødvendige utgifter bæres etter andelene, og at andre vanlige utgifter deles på samme måte så langt alle har omtrent lik nytte (§ 9). Kostnader utover dette fordeles etter nytte.

Avtal derfor det praktiske: en felles konto for fellesutgifter, en fast månedlig innbetaling, og hvem som tar seg av regningene. Avtal hvordan større utgifter som nytt tak eller bad skal godkjennes og betales, og hvem som eventuelt får en høyere andel for å legge ut mer.

Bruk av boligen

Er boligen en enebolig eller en leilighet som flere bor i, må dere avtale hvem som har hvilke rom, hvem som kan ha gjester, og om boligen kan leies ut. Uten avtale har hver sameier rett til å bruke tingen til det den er ment for. Et flertall kan bestemme om styring og utnytting, men ikke leie bort for mer enn ti år eller gjøre tingen om til noe annet (§ 4). Hvem som beholder utleieinntekten, bør være avtalt. Felles inntekt deles etter andelene, hvis ikke noe annet er avtalt.

Avtal også vedlikehold. Hver sameier har krav på at boligen holdes forsvarlig ved like (§ 8). Skriv hvem som skal utføre hva, og hvordan dere deler regningen.

Salg, utkjøp og forkjøpsrett

Dette er avtalens viktigste del. Loven gir hver sameier rett til å selge andelen sin til hvem han vil (§ 10), men medeierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier. Dere kan avtale noe annet, for eksempel at andelen alltid først skal tilbys den andre til en fastsatt pris. En avtalt forkjøpsrett gjelder som hovedregel ikke i mer enn 25 år etter løysingsrettslova, men grensen gjelder ikke når retten tilhører de andre sameierne i samme sameie. Unntakene for ektefelle, livsarving og nære i husstanden i § 8 i løysingsrettslova kan ikke avtales bort for bolig.

Avtal også hvordan prisen fastsettes. Det kan være en takst fra en navngitt takstmann, to takster der dere tar gjennomsnittet, eller markedsverdi slik en megler vurderer den. Skriv hvem som betaler for taksten, og hvor lang tid den som blir kjøpt ut, har til å flytte. Hvis lånet må refinansieres, må avtalen si hvor lang frist den som overtar, har til å få banken med på det.

Rett til å kreve sameiet oppløst følger av § 15. Du kan avtale en bindingstid, men tenk gjennom hva som skjer hvis en av dere får et sterkt behov for å selge. Avtal en fremgangsmåte for salg: hvem som velger megler, hvilken pris som er laveste akseptable, og hvem som har siste ord.

Brudd, dødsfall og andre hendelser

Hva skjer hvis en blir samboer, gift eller flytter til utlandet? Skriv ned om nye personer kan flytte inn, og om andelen kan selges til en ektefelle. Avtal hva som skjer hvis en dør. Andelen går da inn i dødsboet og til arvingene, og de blir nye sameiere hvis ikke dere har avtalt noe annet. Dere kan for eksempel avtale at den gjenlevende får forkjøpsrett til en pris som dere fastsetter nå.

Du kan også avtale hvordan uenighet løses, for eksempel at dere først forsøker mekling, og at en tredjepart avgjør verdsettelsen.

Form og oppbevaring

Avtalen kan i utgangspunktet være muntlig, men skriv den ned og underskriv alle. Oppbevar en kopi hver. Rettigheter til fast eiendom kan registreres i grunnboken (tinglysingsloven § 12). Undersøk hos Kartverket hva som kan tinglyses i ditt tilfelle, siden det avgjør om kjøpere av andelen er bundet.

Kort oppsummert

• Avtalen går foran sameigelova, så skriv ned det dere vil ha annerledes.
• Fastslå andeler, innskudd, lån og kostnader, og hvordan senere innbetalinger regnes.
• Avtal bruk, utleie og vedlikehold, siden loven bare gir en ramme.
• Avtal forkjøpsrett, utkjøp og prisfastsettelse, og hva som skjer ved brudd og dødsfall.
• Skriv under, ta hver deres kopi, og sjekk hva som kan tinglyses.