Samboere og felles bolig: hvem eier hva?

Slik avgjøres eierskapet for samboere i felles bolig

Ektefeller har egne regler om deling når ekteskapet tar slutt. Samboere har ikke det. Ingen lov sier at det dere har skaffet underveis skal deles likt, og det finnes ingen regel som gjør at boligen blir felles bare fordi dere bor der begge to. Eierskapet følger vanlig eiendomsrett: hvem som har kjøpt, hvem som står på skjøtet (dokumentet som overfører eiendomsretten), og hva dere har avtalt.

Dette gjør spørsmålet om hvem som eier hva viktigere for samboere enn for gifte. Det som er uklart når dere flytter sammen, blir ofte en strid når dere flytter fra hverandre. Du kan lese mer om selve bruddet i hva som skjer med boligen ved samlivsbrudd mellom samboere.

Et utvalg har foreslått en egen samboerlov (NOU 2025: 6), men forslaget er ikke vedtatt. Reglene som er beskrevet her, er dem som gjelder nå.

Når dere begge står på skjøtet

Kjøper dere sammen og begge blir innført som eiere, eier dere boligen i et sameie. Sameie betyr at dere eier hver deres andel av hele boligen, ikke hvert deres rom. Loven om sameie heter sameigelova, og den gjelder så langt dere ikke har avtalt noe annet.

Står det ingenting om fordelingen, skal sameierne ifølge sameigelova § 2 regnes for å ha like store deler når det ikke er grunnlag for noe annet. Har dere derimot avtalt eller på annen måte lagt til grunn en annen fordeling, for eksempel 60/40 etter hvor mye egenkapital hver av dere skjøt inn, er det den som gjelder. Den fordelingen kalles eierbrøk.

Eierbrøken bestemmer flere ting:

• hvor stor del av salgssummen hver av dere har krav på
• hvordan løpende utgifter til boligen fordeles, jf. sameigelova § 9
• hvem som har flertall når dere skal ta avgjørelser om boligen

Lånet er et eget forhold til banken. Står begge på lånet, kan banken som regel kreve hele beløpet fra hver av dere, uavhengig av eierbrøken. Hvordan dere fordeler gjelden seg imellom, er en sak mellom dere to.

Når bare én står på skjøtet

Er boligen kjøpt av én, eller var den allerede din før dere ble samboere, eier du den alene. Samboeren som flytter inn, får ikke eierandel av den grunn, heller ikke etter mange år. Det gjelder selv om begge betaler husholdningen og bor der i hele perioden.

Den andre kan likevel ha et krav. Betaler samboeren avdrag på lånet, bekoster en stor oppussing eller skyter inn penger som gjør at boligen blir mer verdt, kan det etter rettspraksis gi enten en eierandel eller et pengekrav (vederlagskrav). Avgjørelsen bygger på en helhetsvurdering. Å dele vanlige utgifter som mat og strøm, eller å betale sin del for å bo der, gir normalt ikke krav av samme slag.

Hvor stor betydning bidraget har, avhenger av hva dere forutsatte da bidraget ble gitt, hvor stort det var, og hvor lenge dere bodde sammen. Beviser teller mye: kontoutskrifter, kvitteringer, meldinger og avtaler. Mer om dette finner du i hvordan du kan bevise eierandelen i samboerens bolig.

Hva husstandsfellesskapsloven gir når samboerskapet tar slutt

Husstandsfellesskapsloven gjelder for ugifte som er over 18 år og har bodd sammen i en husstand. Etter husstandsfellesskapsloven § 1 gjelder reglene bare når dere har bodd sammen i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen.

Når samboerskapet opphører ved brudd, kan én av partene etter § 3 få rett til å overta visse ting når sterke grunner taler for det:

• tre inn i leiekontrakten til felles bolig, selv om den står i den andres navn
• løse inn en andel eller aksje som gir rett til bolig, for eksempel i et borettslag
• overta boligeiendom eller en andel i en boligeiendom som har tjent som felles bolig
• overta eller tre inn i andel av vanlig innbo

Terskelen er høy. «Sterke grunner» betyr at det må være noe mer enn at du har bodd der og helst vil bli. Det kan telle at du har omsorg for felles barn, og at samboeren har lett for å skaffe seg en annen bolig. Retten til å overta eiendom gjelder heller ikke hvis den andre har odelsrett, eller har fått eiendommen fra sin slekt ved arv eller gave. I slike saker kan du i stedet få bruksrett til boligen når særlige grunner taler for det.

Skal du overta noe, må du betale for det. Oppgjøret skjer med verdsettelse etter reglene loven viser til. Etter § 4 skal også avtaler mellom dere tas med i vurderingen, og en klar avtale kan derfor styrke eller svekke et slikt krav.

Er dere samboere som begge krever det, kan dere også få offentlig skifte av alt dere eier og skylder, etter § 3 a. Da gjelder reglene om skifte ved separasjon og skilsmisse tilsvarende, så langt de passer. Det krever at begge ber om det.

Slik sikrer dere eierskapet fra starten

Det som virker uproblematisk mens dere er forelsket, blir dyrt ved brudd. Det finnes noen få grep som fjerner mesteparten av uklarheten:

• La begge stå på skjøtet hvis begge betaler for boligen, og skriv inn eierbrøken.
• Skriv en samboeravtale eller sameieavtale om egenkapital, lån, utgifter og hva som skjer ved brudd. En mal finner du under samboeravtale.
• Er boligen din alene, men samboeren betaler store beløp, skriv ned om det er husleie, et lån eller et bidrag som skal gi en andel.
• Ta vare på dokumentasjon på alt som er innbetalt til lånet eller til oppussing.

En avtale kan også si hva som skjer hvis en av dere dør. Samboere har ikke samme arverett som ektefeller, så bolig og eierandeler må ofte sikres med testament. Uten testament gjelder reglene for bolig etter en samboers dødsfall.

Kort oppsummert

• Samboere har ingen lovfestet deling av boligen. Eierskapet følger skjøte, avtale og bidrag.
• Står dere begge på skjøtet, eier dere i sameie, med like deler hvis ikke annet er avtalt eller kan påvises.
• Eier én boligen alene, kan den andre ha krav på eierandel eller vederlag for store bidrag, men får ikke eierandel bare ved å bo der.
• Husstandsfellesskapsloven kan gi rett til å overta bolig eller innbo etter minst to år eller med felles barn, men bare når sterke grunner taler for det.
• Skriftlig avtale om eierbrøk, lån og utgifter er den sikreste måten å avklare eierskapet til felles bolig for samboere.