Salg av utleiehytte: dette gjelder for gevinsten

Hvorfor utleiehytte vanligvis gir skattepliktig gevinst

Skattefritaket for hytte står i skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Det krever at eieren selv har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget, og at salget skjer eller avtales mer enn fem år etter ervervet.

Paragrafen nevner ikke utleie. Men den forutsetter egen bruk, og en hytte som i hovedsak er leid ut gjennom året, er ikke brukt som egen fritidsbolig. Du kan ha eid en utleiehytte i tjue år, og den er likevel ikke en hytte som oppfyller brukskravet.

Når fritaket ikke gjelder, er gevinsten skattepliktig etter § 5-1 annet ledd. Det betyr at gevinsten regnes som alminnelig inntekt det året salget skjer.

Hva regnes som en utleiehytte?

Skatteloven definerer ikke «utleiehytte». Spørsmålet er hva som skiller en utleiehytte fra en fritidsbolig du leier ut av og til.

Loven gir ingen tallgrense. Jo mer av året hytta er utleid, jo mer den er innrettet på utleie, og jo mindre du selv er der, desto mer ligner den en utleiehytte. Er hytta registrert hos en utleiemegler, har du leid den ut i mesteparten av sesongen, og du har bare vært der noen få dager, bør du regne med at den ikke oppfyller brukskravet.

Det som kan vise hvordan hytta egentlig har vært brukt, er blant annet utleiekalenderen, avtalen med utleiemegleren, strømforbruket og hvilke uker hytta har vært stengt for utleie fordi du selv skulle være der. Har du blokkert uker for eget bruk og faktisk brukt dem, teller de som bruk.

Er utleien så omfattende at den er virksomhet, gjelder egne regler for gevinst ved salg av eiendeler i virksomhet. Da kommer skatteloven § 5-30 inn, og vurderingen avhenger av hele virksomheten.

Slik regner du ut gevinsten

Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien og salgskostnadene. Inngangsverdien er normalt kjøpesum, kjøpskostnader og påkostninger. Vedlikehold legges ikke til. Meglerhonorar og annonsering trekkes fra salgssummen.

For utleiehytte kommer ofte en tilleggsfaktor. Har du hatt utleie etter de vanlige reglene med fradrag for kostnader (jf. § 6-1), kan du normalt ikke i tillegg legge de samme kostnadene til inngangsverdien.

Er det møbler og inventar i salget, må du vurdere om de skal skilles ut. Innbo og annet løsøre som har vært brukt i eierens bopel eller husholdning er unntatt fra skatteplikt etter § 9-3 første ledd, men løsøre som bare har vært brukt i utleien faller trolig utenfor.

Fikk du utleiehytta i arv eller gave, er det som regel den forrige eierens inngangsverdi du overtar. Regelen om antatt salgsverdi i § 9-7 femte ledd gjelder bare når den som ga eller etterlot hytta kunne solgt den uten gevinstbeskatning. For en hytte som har vært utleiehytte hos den forrige eieren, er det neppe tilfellet. Da kan inngangsverdien være lav, og gevinsten stor, særlig når giver kjøpte for mange år siden.

Selger du tomten sammen med hytta, gjelder dessuten at tomt ikke er omfattet av fritakene i § 9-3 i det hele tatt, jf. niende ledd. For en utleiehytte gjør det sjelden noen forskjell, siden fritaket uansett ikke gjelder.

Gevinsten settes opp i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt.

Tap og andre spørsmål

Selger du utleiehytta med tap, gir tapet fradrag etter § 9-4 første ledd, siden en gevinst ville vært skattepliktig. Fradraget kommer i alminnelig inntekt.

Skal du selge og er usikker på om hytta oppfyller brukskravet, kan du telle bakover og dokumentere egen bruk med bilder, strømforbruk og kalenderen for utleien. Den viser hvilke uker du selv var der.

Kort oppsummert

• Salg av utleiehytte gir skattepliktig gevinst når du ikke selv har brukt hytta som egen fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.
• Gevinsten er salgssum minus inngangsverdi og salgskostnader, og den skattlegges som alminnelig inntekt.
• «Utleiehytte» er ikke definert i loven. Jo mer av året hytta er leid ut, desto svakere står påstanden om egen bruk.
• Tap gir fradrag i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig.
• Er utleien så stor at den er virksomhet, gjelder egne regler.