Salg av småbruk: våningshuset og jorda skattlegges forskjellig

Våningshuset og jorda er to regnestykker

Et småbruk består som regel av en bolig og noe jord eller skog. Skatteloven behandler delene hver for seg. Skatteloven § 9-3 annet ledd sier at gevinst ved salg av boligeiendom er skattefri. Loven nevner uttrykkelig «våningshus på gårdsbruk». Jorda og skogen er ikke bolig. Gevinst på den delen er skattepliktig inntekt etter hovedregelen i skatteloven § 5-1, med mindre et særskilt fritak kommer inn.

Reglene her forutsetter at du selger som privatperson. Driver du jordbruk som næring, kommer reglene for virksomhet inn i bildet, og da blir regnestykket et annet.

Slik blir gevinsten på våningshuset skattefri

Vilkårene i § 9-3 annet ledd er to:

• Du har eid boligeiendommen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. Har du bygget huset selv, løper året fra huset ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
• Du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Kunne du ikke bo der på grunn av arbeid eller helse, regnes tiden du var forhindret med som botid. Det gjelder bare hvis du ikke kjente til eller burde kjent til hindringen da du kjøpte. Ved samlivsbrudd godskrives den som flyttet ut, den andres botid.

Har du leid ut en del av huset, gjelder tredje ledd. Har du brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig, regnet etter utleieverdien, og resten er utleid til bolig, kan hele gevinsten være skattefri. Brukte du selv mindre enn halvparten av bygningen, er bare den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på din egen leilighet, skattefri.

Jord og skog: hovedregelen og unntaket for familien

Salg av jord og skog gir skattepliktig gevinst. Selger du til en kjøper utenfor familien, er det ikke noe fritak å regne med.

Unntaket står i skatteloven § 9-13. Gevinst ved salg av alminnelig gårdsbruk eller skogbruk til en arveberettiget person, for eksempel et barn, er fritatt når vederlaget ikke overstiger tre fjerdedeler av antatt salgsverdi og du har eid eiendommen i minst ti år. Har du eid den kortere enn ti år, men mer enn fem, gis et delvis fritak. Om et lite småbruk regnes som «alminnelig gårdsbruk», sier ikke paragrafen noe om, så det er et spørsmål du må få avklart for din eiendom.

En del av eiendommen kan også være tomt, for eksempel et areal som egner seg for boliger eller hytter. Loven sier at fritakene for bolig og gårdsbruk ikke gjelder gevinst ved salg av tomt (§ 9-3 niende ledd). Selger du et slikt areal sammen med småbruket, er gevinsten på det arealet skattepliktig.

Slik deler du salgssum og inngangsverdi

Fordi delene skattlegges forskjellig, må du dele opp både salgssummen og det du betalte. Loven sier ikke i detalj hvordan det skal gjøres for et småbruk. Kjøpekontrakten og en takst som skiller verdien av hus og tomt fra jord og skog, gir det beste grunnlaget. Bruk samme fordeling på inngangsverdien, som i utgangspunktet er det du betalte da du kjøpte, tillagt kostnader ved kjøpet. Oppgraderinger du har gjort og kan dokumentere, kan komme med i regnestykket.

Se også om du har fått småbruket i arv eller gave. Da gjelder egne regler for inngangsverdi i skatteloven § 9-7. Er du i tvil om hva som er riktig fordeling, er det bedre å ha en takst i bunnen enn å gjette.

Kort oppsummert

• Salg av småbruk deles i to regnestykker. Våningshuset følger reglene for bolig, og jorda og skogen følger hovedregelen om gevinst.
• Gevinst på våningshuset er skattefri når du har eid i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene.
• Gevinst på jord og skog er som hovedregel skattepliktig. Salg av alminnelig gårdsbruk eller skogbruk til arveberettiget familie kan være skattefritt etter § 9-13.
• Del salgssum og inngangsverdi etter en takst som skiller bolig og jord. Tomtearealer har ikke fritak.