Rørene frøs mens jeg var bortreist: er det mitt ansvar?
Leietaker er ansvarlig for frostsprengte rør hvis skaden skyldes uaktsomhet, for eksempel at han reiste bort i kuldeperioden og skrudde av all varme. Skyldes frosten en feil ved bygningen eller varmeanlegget som utleier har ansvaret for, eller et strømbrudd leietaker ikke kunne påvirke, er det ikke leietaker som svarer. Husleieloven har ingen regel om minstetemperatur, så det kommer an på hva en forsiktig leietaker ville gjort.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om ansvar for frostskader
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 5-1 krever at leietaker behandler boligen med tilbørlig aktsomhet. Loven har ingen egen regel om frost, om hvilken temperatur boligen skal holde, eller om at varmen må stå på når man er borte. Spørsmålet om et rør som fryser, må derfor avgjøres ut fra den alminnelige aktsomhetsplikten og hva leieavtalen sier.
Etter § 5-8 kan utleier kreve erstatning for tap som skyldes at leietaker ikke har oppfylt pliktene i §§ 5-1 til 5-6. Leietaker slipper ansvar hvis han godtgjør at misligholdet skyldtes en hindring utenfor hans kontroll. Femte ledd sier at utleier uansett kan kreve erstatning hvis skaden skyldes feil eller forsømmelse fra leietakers side.
Frostskade på rør og vegger er skade på husrommet. Den regnes som direkte tap etter § 5-8 fjerde ledd.
Når er det uaktsomt å la boligen stå kald?
Det finnes ingen minimumsgrense i loven, og det er ikke gitt at en bestemt temperatur er riktig. Tilsvarende finnes det ingen regel om at leietaker må la varmen stå på mens han er borte.
Det som vektlegges, er hvor stor risikoen var og hva leietaker visste. Å skru av alle ovner i januar og reise bort en uke, når utetemperaturen faller til minus 20 grader, innebærer en åpenbar risiko i en dårlig isolert bolig. Å la ovnene stå lavt eller å la en nabo se innom ville vært mer forsiktig. Skrur man av varmen i en moderne leilighet i et boligkompleks med felles varme, er risikoen langt mindre.
Leieavtalen kan inneholde krav om å holde en viss temperatur eller om å melde fra før lengre fravær. Slike vilkår kan påvirke vurderingen.
Det betyr ikke at leietaker alltid er uaktsom hvis han reiser bort. Planlegger han fravær i vinterhalvåret, bør han vurdere hvordan huset er bygget, hva slags varmekilder det har, og om noen kan se til det. Det er dette en domstol eller Husleietvistutvalget vil spørre om.
Når frosten ikke er leietakers ansvar
Frostskade er ikke leietakers ansvar hvis årsaken ligger hos utleier eller utenfor leietakers kontroll.
Det gjelder for eksempel hvis varmeanlegget i bygget sviktet, hvis rørene lå uisolert på en kald yttervegg slik at de ville frosset uansett, eller hvis strømmen gikk i området i flere døgn. Utleier plikter å holde boligen i den stand leietaker har krav på, jf. § 5-3 og § 5-7. Er boligen ikke bygget for å tåle norsk vinter, er det en mangel ved husrommet.
Etter § 5-8 første ledd må leietaker godtgjøre at skaden skyldtes en hindring utenfor hans kontroll. Det betyr at han bør kunne vise til for eksempel strømleverandørens driftsmelding eller en rørleggers vurdering av årsaken.
Selv om en mangel skyldes forholdene på leietakers side, må utleier fortsatt rette den, men kan kreve at leietaker først erstatter tapet. Det står i § 5-7 annet ledd.
Isak og tre uker i Spania
Isak leier en enebolig på landet for 12 500 kroner i måneden. I begynnelsen av januar reiser han til Spania i tre uker. Han skrur ned alle panelovnene til frostsikring, men stiller dem på 5 grader og sperrer ikke vannet. Naboen er bedt om å se til huset, men kommer ikke innom.
Midt i måneden faller temperaturen til minus 22 grader. En vanntilførsel til bad i yttervegg fryser og sprekker. Isak er hjemme igjen to uker senere og finner badet under vann. Reparasjonen blir 74 000 kroner.
Utleier krever pengene av Isak. Isak svarer at han hadde ovnene på, og at røret må ha vært dårlig isolert.
En vurdering vil trolig gå på flere ting. Isak hadde stilt ned ovnene, men ikke slått dem av, og han hadde bedt noen se til. Det taler for at han opptrådte forsvarlig. Mot ham taler at huset var tomt i tre uker midt på vinteren, at ingen faktisk var innom, og at han ikke stengte vannet. Hvis røret lå utsatt til i yttervegg uten isolasjon, kan det peke mot en mangel som utleier har ansvaret for.
Utfallet vil avhenge av detaljene, og det er ikke gitt på forhånd. Tapet utleier kan kreve, er det økonomiske tapet. Skal erstatningen lempes fordi den virker urimelig stor, kan det gjøres etter § 2-14 femte ledd, som gjelder tilsvarende etter § 5-8.
Hva leietaker bør gjøre når han oppdager frostskaden
Oppdager leietaker en frostskade, plikter han å melde fra straks til utleier, siden skaden må utbedres uten opphold. Plikten står i § 5-5. Han skal dessuten gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre ytterligere tap, for eksempel å stenge vannet og tørke opp. Er leietaker ikke ansvarlig for skaden, kan han kreve erstattet de forsvarlige utgiftene og få en rimelig godtgjørelse for arbeidet.
Dokumenter skaden med bilder. Oppbevar kvitteringer. Dette er det enkleste beviset på både årsak og omfang.
Hvem som til slutt betaler, avhenger også av forsikringene. Utleiers bygningsforsikring dekker ofte vannskade, og leietakers innboforsikring kan ha ansvarsdekning. Se skade i utleiebolig og forsikring.
Kort oppsummert
- Leietaker er ansvarlig for at rør frøs mens han var bortreist bare hvis han var uaktsom. Loven har ingen regel om minstetemperatur.
- Det kommer an på kulden, bygningen, hva leietaker gjorde før han reiste, og hva leieavtalen sier.
- Skyldes frosten svikt i bygget eller varmeanlegget, eller et strømbrudd leietaker ikke rådet over, er det ikke hans ansvar.
- Frostskade på boligen regnes som direkte tap, og erstatningen kan settes ned hvis den virker urimelig.
- Leietaker må melde fra straks og begrense skaden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.