Rimelighetsvurderingen: når alder, sykdom og barn kan stanse en oppsigelse
Rimelighetsvurderingen i husleieloven § 9-8 annet ledd lar retten sette til side en oppsigelse som har lovlig grunn, hvis den etter en vurdering av begge parters forhold virker urimelig. Loven nevner ikke alder, sykdom eller barn, men slike forhold kan telle som en del av leierens situasjon. Retten kan ikke sette oppsigelsen til side når den skyldes vesentlig mislighold fra leierens side. Leieren må protestere skriftlig innen én måned for at vurderingen skal bli gjort.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva rimelighetsvurderingen i oppsigelsessaker er
Når en utleier sier opp en tidsubestemt bolig-leieavtale, må han ha saklig grunn etter § 9-5: eget bruk, riving eller ombygging, mislighold eller en annen saklig grunn. Selv om utleier har en slik grunn, er ikke saken avgjort. Etter § 9-8 annet ledd skal retten både prøve om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side hvis retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.
Dette er rimelighetsvurderingen. Den er et sikkerhetsnett utover kravet til saklig grunn. Et formelt riktig begrunnet «eget bruk» kan altså likevel bli stoppet hvis konsekvensene for leieren er uforholdsmessige i forhold til hva utleier vinner.
Hva loven sier om alder, sykdom og barn
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneOrdene alder, sykdom og barn står ikke i § 9-8. Loven gir ingen liste over hva retten skal vektlegge. Formuleringen er at retten skal vurdere «begge parters forhold». Det er en bred ordlyd som gir rom for at retten ser på hele situasjonen til leieren og til utleieren.
For leieren kan det være relevant blant annet:
- hvor lenge leieren har bodd i boligen, og hvor tilknyttet han er til nærmiljøet
- helse og alder, for eksempel hvis det er lite realistisk å finne og flytte til en ny bolig
- barn i husstanden, særlig hvis de går på skole eller barnehage i området
- leierens økonomi og mulighet til å finne tilsvarende bolig til en rimelig pris
For utleieren kan det være relevant blant annet:
- hvor sterkt behovet for å bruke boligen selv er
- om utleier har andre muligheter, og hva det vil koste å vente
- utleiers egen alder, helse eller økonomi
Loven sier ikke hvordan dette veies. Hvert enkelt element kan ikke leses som en regel om at «sykdom stanser en oppsigelse». Det er en samlet vurdering av begge sider, og utfallet i en konkret sak avhenger av detaljene.
Fordi loven ikke har en fasit, er det vanskelig å si på forhånd hvem som vinner. Dokumentasjon betyr mye i praksis: legeerklæring om helse, bekreftelse fra skole eller barnehage, og det du har gjort for å lete etter ny bolig. Utleier kan på sin side dokumentere hvorfor han trenger boligen, for eksempel hvem som skal flytte inn og når. Retten ser på det som er lagt fram.
Når vurderingen ikke hjelper: mislighold og unntak
Retten kan ikke sette oppsigelsen til side etter rimelighetsvurderingen hvis den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum. Står oppsigelsen på manglende husleie, alvorlig skade eller vedvarende sjenanse etter advarsel, hjelper ikke alder, sykdom eller barn til å stanse den.
Bestemmelsene i § 9-8 første og annet ledd gjelder heller ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, for leie av lokale der leien er avtalt per dag, eller for selvstendig leie av garasje eller bod. I tillegg kan særreglene i kapittel 11 gjelde, for eksempel for tjenesteboliger.
Husk at rimelighetsvurderingen bare blir gjort hvis du protesterer i tide.
Protest og tidsfrister
Leieren må protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Har leieren ikke protestert innen fristen, kan han ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven. Det betyr at heller ikke rimelighetsvurderingen kommer i gang.
Har leieren protestert i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Tvister om leie av bolig må som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten (§ 12-5). Les mer om å protestere på en oppsigelse og om når en oppsigelse er saklig.
Selve oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6), med mindre avtalen er en av unntakstypene.
Gunnar, kreften og sønnen til Julie
Gunnar er 71 år, har bodd i en toroms i Kristiansand i ni år og betaler 10 400 kroner i måneden. Han behandles for kreft. Utleier Julie sier opp 12. januar med henvisning til at sønnen hennes skal flytte inn. Oppsigelsen er skriftlig og har fire måneders frist.
Gunnar sender skriftlig protest 5. februar, godt innenfor måneden. Julie må nå reise søksmål innen tre måneder etter 12. februar, altså innen 12. mai, ellers faller oppsigelsen bort.
Julie har en saklig grunn: eget bruk. Spørsmålet for retten er om oppsigelsen likevel virker urimelig. Retten ser på Gunnars alder og sykdom, at han bor nær sykehuset og at det er vanskelig å finne en ny bolig i byen, og på Julies behov: hvor presserende det er for sønnen, og om han har andre alternativer. Utfallet er ikke gitt. Retten kan komme til at oppsigelsen står seg, eller at den settes til side.
Kort oppsummert
- Rimelighetsvurderingen i § 9-8 annet ledd lar retten sette til side en oppsigelse som virker urimelig etter en vurdering av begge parters forhold.
- Loven nevner ikke alder, sykdom eller barn. De kan telle som del av leierens forhold, men gir ingen sikker utgang.
- Oppsigelser som skyldes vesentlig mislighold, kan ikke settes til side.
- Du må protestere skriftlig innen én måned. Utleier må deretter reise søksmål innen tre måneder, ellers faller oppsigelsen bort.
- Tidsfristene er strenge, så protest i tide.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.