Rettsmangel i leieforhold: når en annen har rett til boligen du leier
En rettsmangel betyr at en annen enn utleier har en rett til boligen som hindrer den bruken dere har avtalt. Da gjelder reglene om mangler tilsvarende, så du kan kreve retting, avslag i leien, heving og erstatning. Du kan alltid kreve erstatning for tap ved en rettsmangel som fantes da avtalen ble inngått, hvis du ikke kjente til den og ikke burde ha kjent til den. Det samme gjelder når tredjeperson gjør krav gjeldende og kravet ikke er klart ugrunnet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en rettsmangel er
En vanlig mangel handler om boligens tilstand, som mugg, kulde eller lekkasjer. En rettsmangel handler i stedet om rettigheter. Boligen kan være i perfekt stand, men noen andre kan ha en rett som stenger deg ute eller hindrer deg i å bruke den slik avtalen sier. Reglene står i husleieloven § 2-16.
Loven gir ingen liste over hva som er en rettsmangel. Den sier bare at tredjemanns rett i husrommet må være til hinder for den avtalte bruken. Typiske eksempler er at utleieren ikke hadde rett til å leie ut, at boligen er leid ut til to personer, eller at en tredjeperson har en bruksrett som går foran din. Hvilket forhold som faller inn under paragrafen, må vurderes konkret.
Rettsmangel må skilles fra mangler som skyldes lover eller offentlige vedtak. Dem tar § 2-17 seg av, og den sier at mangelsreglene også gjelder når avtalt bruk hindres av lovgivningen eller offentlig vedtak.
Kravene dine mot utleier ved rettsmangel
Første ledd sier at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende. Det gir deg de samme kravene som ved en vanlig mangel:
- retting, så langt det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren
- avslag i leien for den tiden rettsmangelen varer
- heving, hvis rettsmangelen medfører vesentlig mislighold (§ 2-12)
- erstatning for tapet
- tilbakehold av leie til sikring av kravene
Du må også reklamere i tide. Mangelsreglene gjelder tilsvarende, så fristen for å melde fra til utleieren om at du gjør mangelen gjeldende, gjelder også her. Det er ikke gitt noen fast tidsfrist i loven, bare «innen rimelig tid» etter at du burde ha oppdaget forholdet.
Når du alltid får erstatning
Annet ledd gir en særlig regel som er gunstig for deg. Du kan alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som fantes da avtalen ble inngått, og som du ikke kjente eller burde ha kjent til.
Det betyr at utleier ikke kan slippe unna med at han ikke kunne ha visst eller hindre det. Det vanlige unntaket for hindringer utenfor utleierens kontroll gjelder ikke her. Erstatningen dekker det økonomiske tapet du har, så lenge det er en rimelig forutsigbar følge.
Kjente du eller burde du ha kjent til rettsmangelen, får du ikke denne erstatningen. Har du fått beskjed om at boligen er fremleid fra en som ikke hadde rett til å leie den ut, og likevel signert, svekker det kravet ditt.
Når en annen bare påstår en rett
Tredje ledd handler om en vanlig situasjon. En tredjeperson hevder å ha en rett i boligen, men utleieren bestrider den. Da gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende, så lenge kravet ikke er klart ugrunnet. Du trenger altså ikke vente på at tvisten mellom utleier og tredjeperson er avgjort. Er det en reell tvist, har du de samme kravene.
Hevingen kan avverges hvis utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Poenget er å gi utleier en sjanse til å løse saken uten at du går fra avtalen. Hva som er betryggende sikkerhet, sier loven ikke noe om.
Hva du bør gjøre med en gang
Meld skriftlig fra til utleieren så snart du får vite om forholdet. Be ham dokumentere sin rett til å leie ut, og be om svar innen en rimelig frist. Behold alt som viser hva som ble lovet i annonse og avtale, siden det kan avgjøre om du kjente eller burde ha kjent til forholdet.
Du kan holde tilbake så mye av leien som trengs for å sikre kravene dine (§ 2-15), men beløpet må stå i forhold til kravet. Er dere uenige, kan tvisten bringes inn for Husleietvistutvalget.
Njål og leiligheten som var fremleid
Njål leier en toroms i Stavanger fra 1. september for 12 800 kroner i måneden, og betaler to måneders leie i depositum, 25 600 kroner. To uker etter innflytting banker det på døren. Det er eieren, som sier at utleieren hadde fremleid leiligheten uten tillatelse, og at fremleien avsluttes. Eieren krever at Njål flytter innen to uker.
Njål har rettsmangel i leieforholdet. Den som leide ut til ham, hadde ikke rett til å gi ham den bruken avtalen sa. Han kjente ikke til det, og hadde heller ikke grunn til det, fordi utleieren la ut annonsen som om han var eier.
Njål kan heve avtalen hvis rettsmangelen medfører vesentlig mislighold, og her blir han tvunget ut. Han kan kreve erstatning for flyttekostnadene på 6 400 kroner og tre dagers hotell på 3 300 kroner. Han trenger ikke bevise at utleieren var uaktsom. Han kan også be om å få tilbake depositumet på 25 600 kroner. Hvis utleieren hadde klart å skaffe eierens samtykke straks, og stilt betryggende sikkerhet, kunne hevingen vært avverget.
Kort oppsummert
- En rettsmangel i leieforholdet betyr at en annen har en rett i boligen som hindrer den avtalte bruken.
- Mangelsreglene gjelder tilsvarende, så du kan kreve retting, avslag, heving og erstatning.
- Du kan alltid kreve erstatning for en rettsmangel som fantes da avtalen ble inngått, hvis du ikke kjente den og ikke burde ha kjent den.
- Er kravet fra tredjeperson bestridt, men ikke klart ugrunnet, har du de samme rettighetene.
- Utleier kan avverge heving ved straks å stille betryggende sikkerhet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.