Har jeg rett til lavere leie når næringslokalet har lekkasje?

Lavere leie i næringslokale med lekkasje: når er det en mangel?

Hvis ikke annet er avtalt, skal utleier i leietiden holde lokalet og eiendommen i den stand du har krav på etter reglene i kapittel 2 i husleieloven, og taklekkasjer og lekkasjer fra bygningens rør er normalt utleiers ansvar. Det følger av husleieloven § 5-3, som du finner i husleieloven. En lekkasje fra taket eller fra et vannrør i veggen er derfor som regel en mangel som utleier må rette.

Det er en forutsetning at mangelen ikke skyldes forhold på din side (husleieloven § 5-7). Har lekkasjen kommet fra en vask eller et rør du selv har installert og vedlikeholder, eller fordi dine ansatte har latt vann renne over, er det et annet utgangspunkt. Utleier plikter likevel å rette mangelen, men kan kreve at du erstatter tapet først hvis du er ansvarlig for skaden.

Slik regnes avslaget i leien

Så lenge lokalet har en mangel, kan du kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom lokalets leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand (husleieloven § 2-11). Det er altså ikke et fast beløp per dag, og det er ikke bare et spørsmål om hvor stor del av arealet som er rammet. Spørsmålet er hvor mye mindre det er verdt å leie lokalet slik det er. En lekkasje som rammer et lagerrom, gir mindre avslag enn en lekkasje som stenger salgsarealet.

Loven setter to begrensninger. Mangelen må ikke være ubetydelig, og du mister retten til avslag fra det tidspunktet du avslår et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot. Nekter du utleier adgang til å reparere, taper du altså avslaget fra da.

Avslaget gjelder bare for den tiden mangelen varer. Er skaden utbedret, betaler du full leie igjen.

Meld fra med en gang

Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, skal du varsle utleier straks (husleieloven § 5-5). Andre skader melder du innen rimelig tid. Det er også en frist for å gjøre mangelen gjeldende. Du taper retten hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den.

Send varselet skriftlig, og la det beskrive hvor lekkasjen er, når du oppdaget den, og at du krever utbedring og avslag i leien. Legg ved bilder. Tar du bilder og video hver gang det regner eller vannet sprer seg, har du dokumentasjon hvis det blir uenighet om omfanget. Du plikter også å gjøre det som rimelig kan kreves for å hindre ytterligere skade, for eksempel flytte varer unna eller dekke til utstyr.

Hva du ellers kan kreve

Utleier skal rette mangelen for egen regning hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe. Gjør han ikke det, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter hvis du får det rettet selv, men avtal det helst skriftlig først.

Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som utleier med rimelighet kunne forutsett. Utleier er ikke ansvarlig hvis han godtgjør at lekkasjen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller unngå følgene av. Tapt omsetning og annet indirekte tap, som driftsavbrudd, kan du bare kreve hvis utleier har gjort feil eller vist forsømmelse. At han ikke har gjort noe etter flere varsler, er et eksempel.

Er lokalet så rammet at du ikke kan drive, og mangelen er vesentlig, kan du heve avtalen (husleieloven § 2-12). Du kan ikke heve for mangler som allerede er rettet.

Risikoen ved å holde tilbake leie

Loven gir deg rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (husleieloven § 2-15). Beløpet må stå i forhold til kravet. Holder du tilbake mer enn du har krav på, og slutter å betale leie, kan utleier hevde at du misligholder avtalen. Vesentlig mislighold av betalingsplikten kan gi utleier rett til å heve. Bruk derfor avslaget i leien du kan begrunne, og skriv i en melding hvordan du har regnet.

Mange næringskontrakter inneholder bestemmelser som begrenser leietakers rett til avslag eller krever at leie betales uten fradrag. Siden de aktuelle reglene kan fravikes for lokaler, må du se om kontrakten har slike bestemmelser. En urimelig bestemmelse kan i en tvist settes til side etter avtaleloven § 36.

Kort oppsummert

• Har næringslokalet en lekkasje som er en mangel, kan du kreve lavere leie i form av forholdsmessig avslag for den tiden mangelen varer.
• Avslaget regnes etter hvor mye mindre lokalet er verdt i mangelfull stand, og mangelen må ikke være ubetydelig.
• Meld fra skriftlig og raskt, dokumenter skaden, og begrens tapet.
• Du kan kreve retting, erstatning og, ved vesentlig mislighold, heve avtalen. Indirekte tap krever at utleier har vist forsømmelse.
• Kontrakten kan gi andre regler, og du bør være forsiktig med å holde tilbake leie uten å regne nøye.