Refinansiering av boliglån krever ny vurdering av betjeningsevnen
Ja. Refinansiering av boliglån behandles som en ny kredittavtale, og utlånsforskriften § 5 i kapittel 2 pålegger banken å vurdere betjeningsevnen din på nytt før avtalen inngås. Betjeningsevne betyr evnen til å dekke renter, avdrag og andre faste utgifter etter en stresstest der banken skal legge til grunn en rente minst tre prosentpoeng høyere enn dagens rente, likevel ikke under syv prosent (gjeldende fra 1. januar 2023). Vurderingen skal gjøres uavhengig av om du har betalt boliglånet punktlig i mange år, fordi kravet retter seg mot fremtidig betalingsevne, ikke historikk. Består du ikke stresstesten, kan banken avslå refinansieringen selv om det opprinnelige lånet aldri har vært misligholdt.
Hva innebærer kravet til betjeningsevne ved refinansiering av boliglånet?
Betjeningsevne er bankens vurdering av om du klarer å betale renter og avdrag på lånet, sammen med andre faste utgifter, uten at økonomien din blir uforsvarlig anstrengt. Utlånsforskriften § 5, som ligger i forskriftens kapittel 2 om generelle bestemmelser, pålegger banken å gjøre denne vurderingen før den innvilger lån med pant i bolig — inkludert når lånet er en refinansiering av et eksisterende boliglån. Vurderingen skal ta hensyn til inntekt, alle faste utgifter og annen gjeld, og resultatet skal vise at du har tilstrekkelig med midler igjen til livsopphold etter at lånet er betjent.
Denne vurderingen er ikke noe banken kan velge bort for å vinne deg som kunde raskere. Utlånsforskriften er en forskrift Finanstilsynet fører tilsyn med, og bankene rapporterer jevnlig på hvor mange lån de innvilger utenfor kravene. En bank som systematisk innvilger refinansiering uten forsvarlig vurdering av betjeningsevnen, risikerer derfor oppmerksomhet fra tilsynsmyndighetene, ikke bare et enkelttilfelle av dårlig rådgivning overfor deg.
Hvorfor må banken vurdere deg på nytt selv om du har betalt boliglånet i årevis?
Fordi refinansiering juridisk sett innebærer at det gamle lånet innfris og et nytt lån etableres — enten hos samme bank eller en ny bank. Den nye avtalen er en selvstendig kredittavtale, og kravene i utlånsforskriften knytter seg til inngåelsen av hver enkelt avtale, ikke til lånekunden generelt. At du har betalt punktlig i ti eller femten år, sier noe om historikken din, men ingenting sikkert om hvordan økonomien din tåler dagens renter, eventuelle endringer i inntekt siden sist, eller en fremtidig renteoppgang. Derfor starter vurderingen på nytt hver gang en ny avtale inngås.
Hvilken dokumentasjon må du legge frem på nytt?
Banken ber normalt om oppdatert dokumentasjon på inntekt, som lønnsslipper eller skattemelding, samt oversikt over annen gjeld og faste utgifter. Boligens verdi vurderes også på nytt, blant annet fordi belåningsgraden (hvor stor del av boligverdien lånet utgjør) påvirker hvilke vilkår som gjelder. Har du fått nye kredittkort, forbrukslån eller andre forpliktelser siden det opprinnelige boliglånet ble innvilget, skal disse regnes med i den nye vurderingen, selv om du selv opplever den økonomiske situasjonen som uendret eller forbedret.
Har boligens verdi steget siden det opprinnelige lånet ble tatt opp, kan det gi deg en lavere belåningsgrad ved refinansieringen, noe som normalt er positivt for vilkårene banken kan tilby. Har boligverdien derimot falt, for eksempel i et område med synkende priser, kan belåningsgraden bli høyere enn du forventer, selv om restgjelden på lånet er uendret eller redusert siden sist.
Hva skjer hvis inntekten din har gått ned siden det opprinnelige lånet?
Har inntekten sunket, for eksempel på grunn av bytte til lavere stilling, permittering eller endret husstandssituasjon, kan det svekke betjeningsevnen slik banken må beregne den. Stresstesten forsterker effekten: banken skal regne ut om du tåler en rente minst tre prosentpoeng over dagens nivå, likevel aldri under syv prosent samlet. Er marginene allerede knappe med dagens rente, kan denne testen alene være nok til at refinansieringen avslås, selv om den faktiske renten du ville fått er lavere enn på det gamle lånet.
Gjelder kravet også når du bare bytter bank uten å øke lånebeløpet?
Ja. Kravet til ny vurdering av betjeningsevne knytter seg til at det inngås en ny kredittavtale, ikke til om lånebeløpet økes. Bytter du bank for å få bedre betingelser uten å låne mer, må den nye banken likevel gjennomføre samme vurdering som om du søkte om et helt nytt lån. Dette kan overraske låntakere som forventer en forenklet prosess fordi de «bare» flytter et eksisterende lån, men loven skiller ikke mellom formålene — enhver ny kredittavtale med pant i bolig utløser plikten til ny vurdering.
Dette er samtidig en av grunnene til at det kan lønne seg å sjekke tilbud fra flere banker før du bytter. Selv om den bakenforliggende vurderingen av betjeningsevne følger samme regelverk uansett hvilken bank du velger, kan bankenes egne, strengere interne krav på toppen av minstekravene i utlånsforskriften variere noe, slik at én bank kan lande på et annet resultat enn en annen ut fra nøyaktig samme opplysninger. Det er derfor ikke uvanlig at én bank avslår en refinansiering som en annen bank innvilger, selv med identisk dokumentasjon lagt til grunn. Får du avslag ett sted, betyr det med andre ord ikke automatisk at betjeningsevnen din er utilstrekkelig etter en annen banks egne, strengere interne retningslinjer på toppen av minstekravene.
Kort oppsummert
- Refinansiering av boliglån er juridisk sett en ny kredittavtale, og betjeningsevnen din skal vurderes på nytt.
- Kravet følger av utlånsforskriften § 5 i kapittel 2, og gjelder uavhengig av betalingshistorikk.
- Stresstesten krever at du tåler en rente minst tre prosentpoeng over dagens, aldri under syv prosent.
- Redusert inntekt eller ny gjeld siden forrige avtale kan gjøre at du ikke lenger består vurderingen.
- Kravet gjelder også ved rent bankbytte, selv uten at lånebeløpet økes.