Bytte bank med boliglånet — lovlige og ulovlige gebyrer

Anh finner et rimeligere lån hos en annen bank

Anh hadde hatt boliglånet i den samme banken i mange år og la ikke merke til at renten sakte hadde blitt mindre konkurransedyktig enn hos konkurrentene. Etter å ha sjekket noen tilbud oppdaget hun at hun kunne spare et betydelig beløp i året ved å flytte lånet, men var usikker på hvor mange gebyrer som ville spise opp gevinsten før hun i det hele tatt kom i gang. Hun hadde også hørt historier om at enkelte banker gjorde det tungvint å flytte, og lurte på om det stemte, eller om det bare var noe folk sa for å slippe å bytte selv om det egentlig lønte seg for dem også.

Det du faktisk må betale for å bytte bank

Å bytte bank med boliglånet koster i praksis lite utover ett konkret gebyr, nemlig tinglysingsgebyret for å slette det gamle pantet og tinglyse et nytt til fordel for den nye banken. Dette gebyret går til det offentlige, ikke til banken, og størrelsen er den samme uansett hvilken bank du velger. I tillegg kan den nye banken ta et vanlig etableringsgebyr for selve låneavtalen, på samme måte som ved enhver ny låneavtale, men dette skal opplyses tydelig før du signerer og er ikke et skjult flyttegebyr. Noen banker tilbyr å dekke eller redusere dette etableringsgebyret for å tiltrekke seg nye kunder, så det er verdt å spørre direkte om dette er mulig før du takker ja til tilbudet.

Gebyrene banken ikke har lov til å kreve

Den gamle banken kan ikke kreve et eget gebyr for selve innfrielsen av lånet, verken kalt innfrielsesgebyr, flyttegebyr eller noe annet. Retten til å innfri et boliglån før tiden gjelder alltid, uten at banken kan legge på et straffegebyr for at du velger å avslutte kundeforholdet. Skulle den gamle banken likevel fakturere deg for selve det å flytte, bør du be om en skriftlig begrunnelse for gebyret og vise til at slike gebyrer ikke er tillatt etter reglene som gjelder for boliglån. Er du usikker på om en post på sluttoppgjøret faktisk er lovlig, kan du be banken forklare hva posten dekker og hvilken hjemmel den bygger på, i stedet for bare å akseptere den fordi den står der. Vedvarer uenigheten, kan saken bringes inn for Finansklagenemnda uten kostnad for deg.

Slik overføres pantet, og hvor lang tid det tar

Praktisk foregår et bankbytte ved at den nye banken innhenter innfrielsesbeløpet fra den gamle, betaler det direkte, og deretter sørger for at det gamle pantet slettes og et nytt tinglyses hos Kartverket. Du trenger normalt ikke gjøre stort mer enn å signere ny låneavtale og godkjenne innfrielsen av det gamle lånet. Fra søknad til alt er i orden tar det som regel noen uker, avhengig av hvor raskt den nye banken behandler søknaden og hvor lang saksbehandlingstid Kartverket har på tinglysingen. I mellomtiden løper det gamle lånet som normalt, så du unngår dobbel belastning utover en kort overgangsperiode. Sørg for å beholde kvitteringer og bekreftelser gjennom hele prosessen, slik at du har dokumentasjon dersom noe skulle bli stående feil etter overføringen. Har du en fastrenteperiode som er i ferd med å utløpe uansett, kan det være verdt å tidfeste byttet til rett etter at bindingen løper ut, slik at du unngår ekstra kostnader i overgangen. Sjekk også om den nye banken krever ny takst av boligen, siden dette i så fall bør avtales og bestilles i god tid før overtakelsen av det nye lånet, slik at hele byttet ikke stopper opp i påvente av en takstrapport.

Fastrente og andre forbehold før du bytter

Har boliglånet ditt fast rente i en bindingsperiode, er ikke bytte av bank fullt så enkelt som ved flytende rente, siden banken da kan kreve kompensasjon dersom markedsrenten har falt siden bindingen ble inngått. Se nærmere gjennomgang av hvordan overkurs og underkurs beregnes før du regner på om bytte lønner seg. Før du sier opp det gamle lånet, bør du be den gamle banken om et konkret innfrielsestilbud som viser eksakt beløp, slik at du vet hva byttet totalt sett koster deg. Fikk du opprinnelig rådet til nåværende låneavtale av banken selv, kan det være verdt å lese om bankens ansvar for rådene den gir før du vurderer om noe bør forfølges videre. Har du flere produkter i den gamle banken, som forsikring eller sparekonto knyttet til boliglånet, bør du sjekke om et bytte påvirker vilkårene på disse også, slik at helheten faktisk lønner seg. Noen banker gir dessuten rabatt på andre produkter dersom du samler alt hos dem, og denne rabatten bør telle med i det totale regnestykket når du sammenligner tilbudene mot hverandre.

Kort oppsummert

• Å bytte bank med boliglånet koster i hovedsak bare tinglysingsgebyret, siden selve innfrielsen skal være gebyrfri.
• Den gamle banken har ikke lov til å kreve et eget flyttegebyr eller innfrielsesgebyr for at du bytter.
• Den nye banken ordner overføringen av pantet, og hele prosessen tar normalt noen uker fra søknad til ferdig bytte.
• Har du fast rente, kan banken kreve overkurs dersom markedsrenten har falt siden bindingen ble inngått.
• Be alltid om et skriftlig innfrielsestilbud før du bytter, slik at du vet den fulle kostnaden på forhånd.