Grenseverdiene og hvem som har måleplikt
Strålevernforskriften opererer med to ulike terskler for radon i inneluft, og det er viktig å holde dem fra hverandre. Tiltaksgrensen ligger på 100 becquerel per kubikkmeter som årsmiddelverdi. Overskrides denne grensen, oppstår en plikt til å iverksette tiltak for å redusere radonnivået, uavhengig av om nivået samtidig ligger under den øvre grenseverdien. Grenseverdien på 200 becquerel per kubikkmeter som årsmiddelverdi i oppholdsrom er en absolutt øvre grense som ikke skal overskrides i boliger og andre bygninger med langvarig opphold.
Måleplikten er ikke lik for alle. Utleiere av bolig har et særskilt og aktivt ansvar for å sikre at radonnivået i utleieenheten er forsvarlig lavt, noe som i praksis innebærer å gjennomføre målinger, dokumentere resultatene, og sette i verk tiltak dersom tiltaksgrensen er overskredet, etterfulgt av en kontrollmåling for å bekrefte at tiltaket har hatt ønsket effekt. For boligeiere som bor i egen bolig, finnes det derimot ingen tilsvarende lovpålagt plikt til å måle radon, selv om det klart anbefales av helsemyndighetene på grunn av den dokumenterte sammenhengen mellom radoneksponering og økt risiko for lungekreft. Denne asymmetrien mellom utleiers plikt og selveiers frivillighet er verdt å merke seg, siden den også har betydning for hvor mye dokumentasjon som typisk finnes tilgjengelig når en bolig senere skal selges.
Når blir høyt radonnivå en mangel ved boligsalg?
Radon i seg selv er ikke automatisk en mangel etter avhendingslova bare fordi nivået overstiger tiltaksgrensen eller grenseverdien. Avgjørende er, som ved andre skjulte forhold, om selgeren kjente til eller burde kjent til det høye radonnivået og likevel unnlot å opplyse kjøperen om det. Har selgeren aldri målt radon og heller ikke hatt noen konkret foranledning til å tro at nivået var høyt, vil det normalt ikke foreligge en mangel selv om det senere viser seg at radonnivået faktisk var over grenseverdiene, siden selgeren da ikke hadde noe å opplyse om.
Situasjonen er en helt annen dersom selger tidligere har fått utført radonmåling som viste forhøyet nivå, kanskje i forbindelse med utleie av boligen eller en tidligere bekymring, og denne informasjonen ikke er videreformidlet til kjøperen. Da vil det typisk foreligge en tilbakeholdt opplysning som kan gi grunnlag for prisavslag, og i mer alvorlige tilfeller heving dersom radonnivået er svært høyt og tiltak ikke er gjennomført. Som kjøper bør du være oppmerksom på at radonmåling normalt ikke inngår i en ordinær boligsalgsrapport eller tilstandsrapport, slik at et høyt nivå sjelden avdekkes automatisk gjennom den vanlige undersøkelsesprosessen ved kjøp. Vil du ha trygghet på dette punktet, må du som regel bestille egen måling.
Eksempel: Tone oppdager gammel radonmåling etter overtakelse
Tone kjøpte en enebolig og flyttet inn uten å ha bestilt egen radonmåling, siden dette ikke var noe verken megler eller tilstandsrapporten hadde tatt opp. Et halvt år etter innflytting fant hun tilfeldigvis en gammel rapport i et arkivskap som var blitt liggende igjen fra forrige eier, som viste at boligen tidligere hadde blitt målt til et radonnivå godt over tiltaksgrensen, den gang boligen var utleid.
Tone bestilte en ny langtidsmåling gjennom vinterhalvåret, som er den anbefalte målemetoden for pålitelige resultater, og fikk bekreftet at nivået fortsatt lå betydelig over tiltaksgrensen. Hun kontaktet selgeren med den gamle rapporten som dokumentasjon og hevdet at forholdet skulle vært opplyst ved salget, siden selgeren åpenbart hadde kjent til den tidligere målingen fra egen utleieperiode. Selgeren erkjente at rapporten var glemt, men avviste først at det var noe å opplyse om siden det var lenge siden. Tone engasjerte en boligadvokat, som pekte på at kjennskap til et konkret, dokumentert forhøyet nivå ikke bare forsvinner med tiden, og saken endte med at Tone fikk et prisavslag til dekning av tiltakskostnadene.
Slik går du frem, som kjøper og som selger
Som kjøper bør du vurdere å bestille egen radonmåling etter overtakelse dersom dette ikke er gjort tidligere, særlig i områder som er kjent for høyere radonforekomst. Langtidsmåling gjennom vinterhalvåret gir det mest pålitelige resultatet. Oppdager du i ettertid dokumentasjon på at selger kjente til et forhøyet nivå uten å opplyse om det, bør du samle all dokumentasjon og ta kontakt med selgeren skriftlig før du eventuelt går videre med et krav.
Som selger, og særlig dersom du har leid ut boligen tidligere, bør du sørge for å ha oversikt over eventuelle radonmålinger som er gjennomført, og opplyse om resultatene i egenerklæringen ved salg, selv om målingen ligger noe tilbake i tid. Har du gjennomført tiltak og en etterfølgende kontrollmåling som viser at nivået nå er innenfor grensene, bør også dette dokumenteres og legges frem, siden det viser at forholdet er utbedret. Åpenhet om radonhistorikk reduserer risikoen for tvist og krav i etterkant av salget betraktelig.
Fallgruver: leiligheter, nybygg og radonsikring
En vanlig misforståelse er at radon bare er et problem i eldre eneboliger med kjeller. Radon kan også trenge inn i leiligheter i etasjer over bakkenivå gjennom sprekker, rørgjennomføringer og ventilasjonssystemer, særlig i eldre bygg uten radonsperre, og bør derfor ikke automatisk avskrives som irrelevant bare fordi boligen ligger høyt oppe i en bygning.
En annen fallgruve er å anta at nybygg alltid er trygge. Byggteknisk forskrift stiller krav til radonsperre og tilrettelegging for radonreduserende tiltak i nye bygg, men feil ved utførelsen kan likevel forekomme, og det er ingen garanti mot forhøyet nivå bare fordi boligen er nyoppført. Vær også oppmerksom på at korttidsmålinger, gjerne gjort over noen få dager, gir langt mindre pålitelige resultater enn langtidsmålinger gjennom vintersesongen, og bør ikke alene legges til grunn verken ved kjøp, salg eller vurdering av om tiltak er nødvendig.
Kort oppsummert: - Tiltaksgrensen for radon er 100 Bq/m³ årsmiddelverdi, grenseverdien 200 Bq/m³ i oppholdsrom. - Utleiere har en aktiv plikt til å måle, dokumentere og gjennomføre tiltak med kontrollmåling. - Høyt radonnivå er kun en mangel dersom selger kjente til eller burde kjent til det uten å opplyse. - Radonmåling inngår normalt ikke i en vanlig tilstandsrapport — bestill egen måling for trygghet. - Langtidsmåling gjennom vinteren gir langt mer pålitelig resultat enn korttidsmåling.