Prisantydning forklart: hvem setter den og hvilke regler gjelder
Prisantydningen er den prisen boligen markedsføres med, og den er en invitasjon til å gi bud, ikke en fast pris. Selgeren og megleren blir enige om tallet, men megleren skal gi råd og opptre i samsvar med god meglerskikk. Finanstilsynet legger til grunn at prisantydningen skal være realistisk, og markedsføringsloven forbyr villedende prisopplysninger. Loven har ingen egen definisjon av prisantydning, og ingen fast prosentgrense mot sluttprisen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva prisantydningen er, og hva den ikke er
Prisantydningen er tallet du ser i annonsen: «Pris fra 4 500 000 kroner». Den sier hva selgeren og megleren mener boligen kan selges for, og den er utgangspunktet for budrunden. Den er ikke en fast pris, og den er ikke en minstepris. Selgeren kan selge for mer eller mindre, og kjøperen kan by lavere uten at det er noe galt i det.
Eiendomsmeglingsloven definerer ikke begrepet. Det nevnes i § 6-7, der det står at når en kjøpesum ikke er fastsatt, skal salgsoppgaven ha en samlet oppstilling som omfatter prisantydningen, andel av fellesgjeld og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, med summen av dem.
Du må skille mellom prisantydning og verdivurdering. En verdivurdering er en vurdering av hva boligen er verdt i markedet. Prisantydningen er det tallet som brukes for å starte salget. De kan være like, men trenger ikke være det.
Hvem setter prisantydningen
Prisen settes i praksis av selgeren i samarbeid med megleren. Megleren skal gi råd og opplysninger av betydning for handelen og opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren skal derfor si sin ærlige mening om hva boligen kan oppnå.
Selgeren har likevel siste ord om hva han vil at boligen skal markedsføres for, og det er selgeren som godtar eller avslår bud. Megleren kan ikke binde selgeren til et salg uten særskilt fullmakt.
Hvis selgeren ikke vil selge under en viss pris, bør prisantydningen ikke settes lavere enn dette. Det er her god meglerskikk og reglene om villedende markedsføring kommer inn.
Hvilke regler setter grenser
Loven har ingen regel som sier at prisantydningen må ligge innenfor et bestemt avvik fra sluttprisen. Grensene kommer fra tre kilder.
Den første er god meglerskikk i § 6-3: megleren må ikke opptre på måter som er egnet til å svekke tilliten til hans integritet og uavhengighet. Finanstilsynet har i tilsynssaker pekt på at megleren har plikt til å fastsette en mest mulig korrekt og realistisk prisantydning.
Den andre er markedsføringsloven. Etter § 7 er en handelspraksis villedende hvis den er egnet til å villede forbrukere om prisen på ytelsen, og etter § 6 er villedende praksis alltid urimelig. En prisantydning som er satt lavt for å lokke folk til visning, kan falle her. Dette tas opp i artikkelen om lokkepris.
Den tredje er plikten til opplysninger. Prisantydningen skal stå i salgsoppgaven sammen med fellesgjeld og omkostninger, og megleren kan ikke markedsføre eiendommen for salg før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig. Unntaket gjelder bolig som ennå ikke er fullført.
leiligheten i Tromsø
Aisha og Henrik Nygård skal selge en toromsleilighet i Tromsø. Megleren vurderer at boligen vil gå for rundt 3 600 000 kroner, men vil gjerne ha en prisantydning på 3 200 000 kroner for å få mange på visning. Aisha og Henrik sier at de ikke vil selge for under 3 500 000 kroner.
Da kan ikke prisantydningen settes til 3 200 000 kroner. Den ville vært en pris selgerne ikke selv ville akseptert, og som ikke gjenspeiler megleren sin egen vurdering. De blir enige om 3 590 000 kroner. Et par budgivere starter på 3 500 000 kroner, og leiligheten går for 3 720 000 kroner etter en intens budrunde.
Det er ikke noe galt i at sluttprisen ble høyere enn prisantydningen. En budrunde med mange interesserte driver ofte prisen opp. Problemet ville oppstått hvis tallet i annonsen bevisst var for lavt og ikke ga et reelt bilde.
Slik bruker du prisantydningen
Som kjøper bør du se prisantydningen som et startpunkt, ikke et tak. Les totalprisen i salgsoppgaven i tillegg, for den viser hva du faktisk skal betale med fellesgjeld og omkostninger. Forskjellen på de to tallene er forklart i artikkelen om prisantydning og totalpris.
Som selger bør du spørre megleren hva vurderingen bygger på: sammenlignbare salg, standard, beliggenhet. Be om at vurderingen også settes ned skriftlig. Er du usikker på verdien, kan du få en uavhengig takst.
Kort oppsummert
- Prisantydningen er en invitasjon til å gi bud, ikke en fast pris eller en minstepris, og loven har ingen egen definisjon av den.
- Selgeren og megleren blir enige om tallet, men megleren skal gi ærlige råd og følge god meglerskikk.
- Finanstilsynet forventer en mest mulig korrekt og realistisk prisantydning, og markedsføringsloven forbyr villedende prisopplysninger.
- Se prisantydning regler sammen med totalprisen i salgsoppgaven for å få vite hva boligen faktisk koster.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.